別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 田村 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田村 5-2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　舘　輝政   TEL.

鑑定評価額 4,300,000 円  １㎡当たりの価格 14,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田村市常葉町常葉字中町２５番３ ②地積 　(㎡) 301   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、一般住宅 、医院等が混在する 商業地域 北13m国道 水道、下水 船引 7.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西   280 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道沿いの既成商業地域 街 路 １３ｍ国道 交通 施設 船引駅東方 7.1km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの近隣商業地域で、今後も衰退傾向が続くものと予測する。地価は今後も下落傾向で推移するものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、田村市及び周辺自治体の商業地域である。需要者の中心は、田村市の事業者等である。小規模な店舗兼 住宅等が建ち並ぶ旧来からの既成商業地域で、商圏は常葉町地区内に限られ、顧客は船引町等の大型商業施設に流れて いる。人口減少・高齢化の進行により商圏人口が減少しており、外部資本の流入も少なく、宅地需要は弱い。市場の中 心価格帯は、個別性が強く把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗兼住宅等が多くを占める旧来からの近隣商業地域であり、賃貸市場が未成熟のため、収益価格は求めなかっ た。比準価格は実際に市場で成立した取引事例から求められた価格で、実証的かつ客観的である。よって、市場性を反 映した比準価格を標準とし、阿武隈山系の既成商業地の需給動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 田村市における１０月までの土地取引件数は 累計で前年比９２％、新設住宅着工戸数は前 年比５０％となっている。 旧来からの店舗兼住宅等が建ち並んでおり、 近年特段の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％