別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 田村 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田村 -7 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　舘　輝政   TEL.

鑑定評価額 5,050,000 円  １㎡当たりの価格 11,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田村市大越町上大越字町３５番２外 ②地積 　(㎡) 443   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 不整形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に併用 住宅等も見られる住 宅地域 北東8.5m県道 水道、下水 大越 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大越町の中心部に位置する混 在住宅地域 街 路 基準方位北　　　８ ．５ｍ県道 交通 施設 大越駅南方 300m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの既成市街地であり、特段の変動要因はなく、今後暫くは現状のまま推移するものと予測する。人口減 少、高齢化を反映して、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、田村市及び周辺自治体の住宅地域である。需要者の中心は、大越町在住者及び出身者である。旧大越町 の中心部に位置し、県道沿いに店舗兼住宅、一般住宅等が建ち並ぶ混在住宅地域である。都市部から離れた阿武隈山系 に位置する住宅地域であり、外部からの流入は少なく、人口減少・高齢化の進行により、地価は下落傾向で推移してい る。市場の中心価格帯は、取引件数が少なく把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の賃貸用建物が少ない住宅地域で、賃貸市場が未成熟のため、収益価格は求めなかった。比準価格は実際に 市場で成立した取引事例から求められた価格で、実証的かつ客観的である。よって、市場性を反映した比準価格を標準 とし、代表標準地との検討を踏まえ、阿武隈山系の住宅地の需給動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島小野 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,480 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 83.1] [100.0] 100 11,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 田村市における１０月までの土地取引件数は 累計で前年比９２％、新設住宅着工戸数は前 年比５０％となっている。 旧来からの既成住宅地域で、長期的に衰退傾 向にあるが、このところ特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　 +12.2 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％