別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 田村 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田村 -2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　舘　輝政   TEL.

鑑定評価額 2,500,000 円  １㎡当たりの価格 9,450 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田村市滝根町神俣字一ノ坪７３番１ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗等が 混在する県道沿いの 住宅地域 東11m県道、南側道 水道 神俣 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   230 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 観光地「あぶくま洞」入口交 差点に近い、県道沿いの混在 住宅地域 街 路 基準方位北　　　１ １ｍ県道 交通 施設 神俣駅北方 1.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因はなく、今後も暫くは現状を維持してゆくものと予測する。人口減少、高齢化を反映して、地価 は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,450 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、田村市及び周辺自治体の住宅地域である。需要者の中心は、滝根町在住者及び出身者である。県道沿い に店舗等も見られる旧滝根町の混在住宅地域であるが、あぶくま洞の観光客も減少し、宅地需要は弱含みである。都市 部から離れた阿武隈山系に位置する住宅地域であり、外部からの流入は少なく、人口減少・高齢化の進行により、地価 は下落傾向で推移している。市場の中心価格帯は、取引件数が少なく把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の賃貸用建物がほとんど見られない都市部から離れた住宅地域であり、賃貸市場が成立していないため、収 益価格は求めなかった。比準価格は実際に市場で成立した取引事例から求められた価格で、実証的かつ客観的である。 よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、阿武隈山系の住宅地の需給動向等を勘 案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島小野 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,480 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 99.2] [100.0] 100 9,490  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,540 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 田村市における１０月までの土地取引件数は 累計で前年比９２％、新設住宅着工戸数は前 年比５０％となっている。 農地や未利用地等も見られる県道沿いの地域 であるが、宅地開発等の動きは見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　 +17.2 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％