別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 二本松 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   二本松 5-3 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　卓也   TEL.

鑑定評価額 40,100,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二本松市油井字福岡４０番３外 ②地積 　(㎡) 1,151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） (90,300) 1:1.2 店舗 Ｓ1 県道沿いに大規模店 舗等が見られる路線 商業地域 西12m県道、北側道 水道、下水 安達 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大型店舗を核とした路線商業 地域であり、近年は背後住宅 地域の発展が著しい 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 安達駅西方 400m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 背後住宅地域では継続的に熟成が進み、宅地分譲も継続的に見られる。諸物価の上昇による景気の動向は懸念さ れるが、交通量の減少は感じられない。街路条件が良化しており、地価はもう暫く上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は二本松市及び近隣市町村の商業地域、及び、幹線道路沿いに商業適地が見られる地域である。需要者は、 地元法人事業者や広域的に営業展開する市外の事業者である。既存商店街では細長い画地が多く、駐車スペースや建物 配置の関係から利用し難く、需要は弱含んでいるが、間口が広い画地等については高値の取引も散見される状況にある 。油井地区の県道沿いの商業地域は、駐車スペースを多く確保した店舗が連たんし、店舗間の相乗効果が期待できる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、未整備農地から徐々に開発され近年発展が顕著な県道沿いの郊外型路線商業地域であり、自用の店舗等が 大半を占め、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は、代替競争関係が認 められる複数の取引事例から広域的に検討して求めたものであり、市場の実勢を反映している。よって、地域の趨勢を 考慮のうえ、比準価格を標準に代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　二本松 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,300 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [110.2] [103.0] 100 34,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 油井地区は二本松市で唯一、人口及び世帯数 の増加が続いており、増加率はやや逓減傾向 が見られるが高い水準にある。商住ともに発 展傾向にある。 県道沿いでは、農地等の低利用地がだいぶ少 なくなってきている。県道から安達駅へ向か う市道の拡幅工事が完成した。 側道の幅員が拡張された。視認性の良い角地 であるため市場競争力が優る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％