別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 二本松 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   二本松 5-2 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元   TEL.

鑑定評価額 8,460,000 円  １㎡当たりの価格 37,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二本松市亀谷２丁目２３０番 ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 台形 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗兼住宅の中に一 般住宅等が見られる 商業地域 北10.5m県道 水道、下水 二本松 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅からはやや離れる、住宅も 混在する近隣商業地域 街 路 １０．５ｍ県道 交通 施設 二本松駅北東方 900m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 商繁華性は低い一方で近隣に大規模商業施設がオープンしたこともあり、利便性の変化から老朽建物の更新につ れて住宅地化の傾向となるものと予測。地価は当面は商業収益性の低迷から小幅ながら下落基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は二本松市内の商業地域、商住混在地域一帯。需要者の中心は市内在住の個人事業者又は小規模法人と見込 まれる。商繁華性は低位である一方大規模スーパー等も近隣になく住居兼用で居住した場合の利便性も高いとは言えな かったが、国道４号沿いの大規模商業施設の新出により居住利便性が向上し需給動向の変化の可能性が見られている。 取引の中心となる価格帯は、土地が２００～５００㎡で７００～２，０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用物件が中心で賃貸は市場としての成熟の程度が低く、価格指標性に劣ることから収益価格は試算しなかった。一方 比準価格は、混在の程度が類似する商住混在地域の事例も含め相応の事例収集をし得たことから精度が高く、商繁華性 や利便性等、市場において重視される観点は価格形成要因の比較の過程で適切に考慮されており、試算価格の規範性は 高いと認められる。よって比準価格を標準に、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍からは脱却しつつあるものの、建築 費の上昇が必要投資額を押し上げており、不 動産市場は本格的回復への推進力を欠いた状 況にある。 国道４号沿いに大規模商業施設がオープンし 、商業地としては競合する一方、居住利便性 の向上も見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％