別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 二本松 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   二本松 5-1 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元   TEL.

鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 44,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二本松市本町２丁目５７番 ②地積 　(㎡) 433   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:7 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗兼住宅の中に銀 行等が見られる既成 商業地域 北11m県道、背面道 水道、下水 二本松 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    55 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  54.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅に近い、既存の中心的商業 街区 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 二本松駅北方 250m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 新規開発の大規模商業施設との競合もあり、中心商店街は衰退傾向が否定できない。商圏人口も減少傾向にある ことから、地価も当面は小幅ながら下落基調となるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は二本松市中心部の商業地域、及び商住混在地域の一帯である。需要者の中心は旧来からの経営ないし居住 者が多く、圏域外からの転入は少ない。二本松市の中心部においては核となる商業施設は見当たらず、経営環境は厳し い状態が続いており、背後住宅地も充実していると言い難い状況にある。取引の中心となる価格帯は、規模が様々であ るものの、土地が３００～７００㎡で１，５００～２，５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用物件が中心で、賃貸は市場としての成熟の程度が低く収益価格は試算できなかった。一方比準価格は、商業地の取 引が少ないためやや繁華性に劣る地域の事例も含めざるを得なかったものの、規範性の高い事例から繁華性等、商業地 取引において重視される観点からの価格形成要因の比較を行って試算しており、市場性は適切に反映されていると判断 される。よって比準価格を標準に、代表標準地との規準を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　二本松 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,300 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 84.1] [100.0] 100 44,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍からは脱却しつつあるものの、建築 費の上昇が必要投資額を押し上げており、不 動産市場は本格的回復への推進力を欠いた状 況にある。 近隣にドラッグストアがオープンして３年弱 程度となるが、これ以外の変動等はなく、商 環境を改善する要因には乏しい状態が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％