別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 二本松 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   二本松 -4 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　卓也   TEL.

鑑定評価額 2,780,000 円  １㎡当たりの価格 9,340 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二本松市小浜字芳池１８０番１０ ②地積 　(㎡) 298   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に市 営住宅等が見られる 住宅地域 北西6m市道 水道、下水 二本松 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    40 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧岩代町の中心部に近い、高 台の住宅団地 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 二本松駅南東方 11.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境は、水害や土砂災害の心配がほぼ無く、利用状況も良好な住宅団地であるが、通勤及び通学の途路にお いてやや懸念がある。人口減少を反映して、地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,340 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、二本松市及び周辺市町村の郊外の住宅地域一円であり、特に、旧岩代町の住宅地域との代替性が高い。 需要者の中心は地縁的関係を有する一次取得者である。中心部外縁及び周辺の比較的利便性の良い地域では、開発等に より新たな供給と、それに対応する需要が見られるが、当地域のように市街地との連続性のない、または連続性の低い 地域では、目立つ供給や新築建売物件の供給は見られず、宅地需要は低調な状態が続いており、取引は著しく少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法は非現実的であり適用しなかった。取引事例比較法においては市場特性を踏まえて広域的な視点で事例を採 用したが、得られた比準価格は、売買の際の意思決定に重視される要因を主として客観的に比較検討を行った結果であ り、また、求められたそれぞれの価格は、一定の範囲に収まっており、実証的で信頼性を有する価格であると判断され る。よって、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,410 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧岩代町は、人口、世帯数ともに減少傾向に ある。通勤通学等の利便性の観点、自然災害 への懸念等により、中山間地域は不動産需要 が低調である。 熟成した住宅団地であり、近年は取引が見ら れない。小浜地区は人口減少が継続的であり 、地域要因に特段の変化は見られない。 市場競争力は普通で、個別的要因に特段の変 動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％