別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 二本松 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   二本松 -3 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 39,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二本松市本町１丁目５６番 ②地積 　(㎡) 276   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 治療室兼住宅 Ｗ2 住宅、店舗、公共施 設等が見られる住宅 地域 北東7.1m市道、南東側道 水道、下水 二本松 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅に比較的近い、南向き傾斜 地の住宅地域 街 路 基準方位　北　７． １ｍ市道 交通 施設 二本松駅北方 450m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅に近い利便性はあるが傾斜地で開発の余地は少なく、当面は現況を維持するものと予測。丘陵地は災害リスク として避けられる傾向が強まっており、人口減少と相まって地価は小幅ながら下落となるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は二本松市内の住宅地域一帯。需要者の中心は市内居住の個人であり、市外からの転入は少ない。二本松駅 に比較的近くまた中心商店街からも近いが、大規模・日用の商業施設が郊外立地の傾向が強く、駅距離に比して日常の 利便性に劣る感が否めず需要にやや行き詰まり感が見えている。取引の中心となる価格帯は、土地が２００～３００㎡ で７００～１，２００万円程度、新築戸建住宅は２，８００～３，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が中心で、収益性が価格指標として考慮されることはほとんどない地域であるため、収益価格は規範性 に劣ると判断し収益還元法は適用しなかった。一方比準価格は、自用の住宅が中心で類似・代替不動産の相場水準との 効用比較によって価格形成がされる地域と判断されることから説得力に優れ、居住環境等の要因も試算の過程で適切に 考慮されていると認められる。よって比準価格を標準に、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の上昇が続く中で、物件総額を取引可 能範囲内に保つために土地価格を抑える傾向 が見られており、地価の足かせとなっている 。 近隣にドラッグストアがオープンして３年弱 程度となるが、これ以外の新規出店等はほと んどなく、地域要因の大きな変動はない。 公共施設に近い比較的まとまった規模の角地 で、用途の多様性から需要は比較的安定。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％