別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 二本松 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   二本松 -2 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元   TEL.

鑑定評価額 8,470,000 円  １㎡当たりの価格 28,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二本松市表１丁目１５０番６２ ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 南4.6m市道 水道、下水 二本松 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地からは丘陵地を挟 んだ北側に位置する、やや古 めの住宅団地 街 路 基準方位　北　４． ６ｍ市道 交通 施設 二本松駅北東方 2.7km 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 交通接近条件にやや劣り、将来的には衰退傾向が否定できないものと予測する。需要はより中心部や商業施設に 近い地域に集中する傾向があり、地価は将来的にも小幅ながら下落基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は二本松市内の住宅地域一帯。需要者の中心は個人であり、圏域外からの転入は少ない。市街地北側の丘陵 地で環境は良好であるが、商業施設や幹線道路の利便性で見劣りがすることから需要はやや低調となっている。取引の 中心となる価格帯は、土地が２００～３３０㎡で６００～１，０００万円程度、新築戸建住宅はパワービルダー系では ２，５００万円程度、メーカー系では２，８００万円程度から、上は３，２００万円程度までが中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 公営住宅はあるが民間のアパートはほとんどなく、収益性が価格指標として考慮される地域ではないため収益価格は試 算しなかった。一方比準価格は、居住環境、生活利便性等住宅地の取引において重視される観点を同様に重視した価格 形成要因の比較を行っており、市場性が試算価格に適切に反映されていると判断され信頼性が高い。よって比準価格を 標準に、代表標準地との規準による検証を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　二本松 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [140.2] [106.0] 100 28,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の上昇が続く中で、物件総額を取引可 能範囲内に保つために土地価格を抑える傾向 が見られており、地価の足かせとなっている 。 立地条件に劣るため新規開発等は少なくなっ ており、地域要因の大きな変動は見られない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +8.5 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％