別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 二本松 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   二本松 -1 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元   TEL.

鑑定評価額 9,540,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二本松市若宮２丁目１５６番１４ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか店舗 、事業所が混在する 住宅地域 東8m市道 水道、下水 二本松 880m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 既成住宅地域であるが街区は 整然と整備されており、事業 系の土地利用も混在する 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 二本松駅西方 880m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 比較的古めの住宅も多い地域であるが人気は安定的で、当面は現況を維持するものと予測。しかしながら市内人 口の減少傾向が避けられず、需要の限界から地価は将来的には小幅ながら下落となるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は二本松市内の住宅地域一帯。需要者の中心は市内在住の個人。環境は良好な住宅地であるものの、市内人 口が減少傾向にあり、また大規模商業施設の郊外立地傾向も強いことから、中心市街地の住宅地は需要があまり高まら ない状況にある。取引の中心となる価格帯は、土地が１８０～２５０㎡で８００～１，１００万円程度、新築戸建住宅 は建築費の上昇もあって２，７００～３，３００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸はアパートも見られるが大規模画地が中心で、標準的な規模の画地においては経済合理性の成立する収益利用が困 難と見られることから収益価格は試算しなかった。一方比準価格は、居住環境や利便性等、住宅地取引において重視さ れる観点を価格形成要因の比較において市場参加者の観点から重視しており、信頼性が高いと判断される。よって比準 価格を標準に、代表標準地との規準による検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　二本松 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 84.6] [103.0] 100 46,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の上昇が続く中で、物件総額を取引可 能範囲内に保つために土地価格を抑える傾向 が見られており、地価の足かせとなっている 。 近隣の食品スーパーマーケットがリニューア ルオープンし、利便性が高まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％