別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 相馬 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相馬 -3 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大河内　敏文   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相馬市中村字川沼２８８番 ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 南6m市道 水道、下水 相馬 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理済みの整然とし た住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 相馬駅西方 1.1km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした良好な住宅地域で、今後も現状を維持して推移するものと予測する。居住環境は良好であるが、 市内全般に取引が停滞している感があることから、地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は相馬市内の市街地及び近郊の住宅地域であり、特に市街地内の既成の住宅地域との代替性が高い。需要者 は相馬市内に居住する一次取得者層が中心である。近年見られていた被災者の需要は少なくなり、市内全般的に不動産 取引の動きに落ち着きが見られている。令和元年の台風１９号以降は、浸水想定区域を考慮した動きが増えている。土 地は１，０００万円前後、新築戸建で３，０００程度までの物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主とした住宅地域であり、賃貸市場の熟成が弱いため、適正な資料の収集が困難なことから収益価格は試算 しなかった。また、住宅地域内の取引は自用目的が主である。比準価格は同一需給圏内の市街地を中心とした住宅地域 から信頼性のある取引事例を採用して試算ができた。よって、相馬市内の市場動向を反映した比準価格を以って鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の不動産市場は全般的に停滞気味であり 、また、令和元年の台風１９号以降は市街地 西部近郊等の高台に需要が変化している。 整然とした街区で、利便性の高い住宅地域と 推移しており、特段の変動要因は見られない 。 個別的要因に特段の変動は見られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％