別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 相馬 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相馬 -2 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大河内　敏文   TEL.

鑑定評価額 6,840,000 円  １㎡当たりの価格 23,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相馬市中野字染師前１１番 ②地積 　(㎡) 286   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東4m市道 水道、下水 相馬 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 河川に近い細街路沿いの既存 住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 相馬駅南西方 1.7km 法令 規制 （都） １中専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅地域であるが、令和元年の台風１９号以降は不動産に対する選好性が大きく変化しており、河川に近 い本地域においては、選好性が低下し地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は相馬市内の市街地及び近郊の住宅地域であり、特に市街地周辺部の既成の住宅地域との代替性が高い。需 要者は相馬市内に居住する一次取得者層が中心である。令和元年の台風１９号以降は、市内全般的に不動産取引の動き に落ち着きが見らていれる。また、本地域のような河川に近く浸水被害を受けた地域では選好性の低下が見られる。土 地は８００万円程度まで、新築戸建で２，５００万円程度までの物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主とした既成の住宅地域であり、また、中心市街地とは河川により分断された地域で、賃貸需要が見込みに くいことから収益価格は試算しなかった。また、住宅地域内の取引は自用目的が主である。比準価格は同一需給圏内の 市街地周辺部及び市街地近郊の住宅地域から信頼性のある取引事例を採用して試算ができた。よって、代表標準地との 検討を踏まえ、相馬市内の市場動向を反映した比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相馬 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [106.0] 100 [167.5] [104.0] 100 24,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の不動産市場は全般的に停滞気味であり 、また、令和元年の台風１９号以降は市街地 西部近郊等の高台に需要が変化している。 令和元年の台風１９号以降、河川に隣接する 地域では需要の選好性の低下が続いている。 個別的要因に特段の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +0.6 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％