別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 喜多方 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   喜多方 5-3 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　健次   TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 33,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 喜多方市字西四ツ谷１８３番２ ②地積 　(㎡) 472   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 台形 1:2 店舗 Ｓ2 小売店舗等が建ち並 ぶ区画整理済みの商 業地域 西20m市道 水道、下水 喜多方 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  30.2 ｍ、規模　　       472 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 中規模程度の画地に各種店舗 が見られる商業地域 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 喜多方駅北東方 1.4km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中心部の主要市道沿いの商業地域。郊外の路線商業地域や会津若松市の商業施設に顧客が流出し商況は低迷して いる。地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は喜多方市内及び周辺市町村の商業地域である。特に喜多方市内の商業地との代替性が強い。中心となる需 要者は小規模店舗・事業所を運営する地元の個人事業者・企業である。中心部の幹線市道沿いに位置するが、広域的に 店舗等を展開する企業は大規模画地を求めて郊外に転出し、顧客も大型店に流出している。取引される価格帯が取引目 的や規模等により様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は既成商業地域であり、従来から個人経営者や法人事業者による自用の店舗等が中心である。自用の店舗が主 で賃貸市場が形成されていないため収益還元法は適用しなかった。同一需給圏内の地域的類似性が高く、規範性を有す る取引事例を収集した。よって既成商業地の市場動向や地域要因の将来性ならびに代表標準地との検討を踏まえ、市場 性を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　喜多方 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,000 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [ 87.1] [100.0] 100 33,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの行動制限がなくなり、観光業や 飲酒業を中心として商況の回復が期待される 。 地元顧客の郊外大型店舗への流出傾向が止ま らず、商況は低調で、土地需要も低迷してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.2 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％