別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 喜多方 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   喜多方 5-2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　健次   TEL.

鑑定評価額 4,420,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 喜多方市塩川町字東栄町５丁目１番３１ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 台形 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ3 国道沿いに店舗、住 宅等が混在する商業 地域 西20m国道 水道、下水 塩川 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       221 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業により整備 された国道沿いの商業地域 街 路 ２０ｍ国道 交通 施設 塩川駅東方 600m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 会津縦貫道の開通により塩川地区の顧客は喜多方地区及び会津若松市の大型店舗に流出し、商況は低迷している 。地価水準は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は喜多方市内及び周辺市町村の商業地域である。特に幹線道路沿いの商業地との代替性が強い。中心となる 需要者は小規模店舗・事業所を運営する地元の個人事業者・企業である。国道沿いに位置し街路条件は良好であるが会 津縦貫道の開通もあり、広域的に店舗を展開する企業の需要は減少している。取引される規模は様々であり、需要の中 心となる価格帯は見い出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の店舗・事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、店舗等の賃貸市場が形成されていないため収益還元法は 適用できなかった。同一需給圏内の類似地域の取引事例を収集し得た。よって、需要者は自社の事業展開に基づいて自 用地を取得する企業が大半であるから市場性を反映した比準価格を採用し、会津地方郊外の商業地の需給動向や地域要 因の将来性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの行動制限がなくなり、観光業や 飲酒業を中心として商況の回復が期待される 。 地元顧客の郊外大型店舗への流出傾向が止ま らず、地域経済は衰退し、土地需要も低迷し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％