別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 喜多方 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   喜多方 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　健次   TEL.

鑑定評価額 6,910,000 円  １㎡当たりの価格 29,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 喜多方市字３丁目４８０１番３ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:4 店舗 Ｗ2 低層の小規模店舗が 建ち並ぶ既成商業地 域 西13m県道 水道、下水 喜多方 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       236 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 地元の個人事業者を主とする 古くからの商業地域。 街 路 １３ｍ県道 交通 施設 喜多方駅北東方 1.0km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いの旧来からの商業地域。郊外の路線商業地域や会津若松市の商業施設に顧客が流出し商況は低迷してい る。地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、喜多方市内全域及び周辺町村の商業地域である。主として市内の旧来からの商業地との代替性が強い。 中心となる需要者は店舗等を運営する個人事業者・地元企業である。喜多方地区においては観光関連施設の集客力は高 いものの、他の商店は食料品・日用品の扱いが主で、高額品の需要は市外の商業施設に流出している。取引される価格 帯が取引目的や規模等により様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は街道沿いに店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域であり、自用の店舗がほとんどで店舗等の賃貸市場が形成 されていないため収益価格は求めなかった。同一需給圏内の地域的類似性が高く規範性を有する取引事例を収集した。 よって既成商業地の市場動向等も考量し、市場参加者の属性や地域要因の将来性を踏まえ、市場性を反映した比準価格 を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの行動制限がなくなり、観光業や 飲酒業を中心として商況の回復が期待される 。 地元顧客の郊外大型店舗への流出傾向が止ま らず、商況は低調で、土地需要も低迷してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％