別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 喜多方 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   喜多方 -2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　澁川　義満   TEL.

鑑定評価額 3,610,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 喜多方市字越巻３７４８番５３ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (50,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、下水 喜多方 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地東側に位置する小規模 分譲団地 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 喜多方 2.5km 法令 規制 （都） １中専 (50,150) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として熟成しており立地条件等から需要は堅調と判断されるものの、市街地に存する土地区画整理事業 済みの宅地との競合もあって上値は重く、地価水準は弱含み傾向で推移するものと判断した。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は喜多方市街地の住宅地域の範囲である。需要者は喜多方地区の居住者を主とし、喜多方地区への通勤者及 び近隣市町村居住者も含まれるが、圏域外からの移住者は限定的である。分譲住宅地としては比較的開発年次が古く、 住宅地域として熟成している。一方、大量の供給在庫を抱える土地区画整理事業地内の住宅地域と競合関係がある。市 場の中心となる価格帯は、土地５００万円程度、戸建分譲で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む周辺の地域では自用目的の取引がほとんどで、代替・競争関係にある類似地域に所在する取引事例から 規範性の高い比準価格を試算することができた。一方、近隣地域内にはアパートも見られるが、近年の建築費等上昇に より、更地への収益建物の建築に対して賃料水準が見合わず投資回収が困難と判断し、かつ、敷地規模も小さいことか ら収益還元法は適用できなかった。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　喜多方 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [153.6] [100.0] 100 16,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年３月以降から継続する新型コロナの 地域社会・経済への影響は甚大であり、不動 産取引においても地域の選別が強まってきて いる。 街路条件等が良好な区画整理事業地内の宅地 が多く残り、当該地域を含む郊外住宅地域に おいて潜在的な宅地供給が需要を上回る状況 に変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％