別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 須賀川 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須賀川 9-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　栄一   TEL.

鑑定評価額 95,700,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須賀川市森宿字舘ノ下１５番１２外 ②地積 　(㎡) 7,532   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ工業地域 東10m市道、北側道 水道 須賀川 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　  95.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市北部の国道４号線東側に位 置する工業団地 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 須賀川駅北方 2.9km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場が建ち並ぶ現在の状態を維持するものと予測する。市内の工業地は交通利便性に優れ、需要が底 堅いことから、地価も堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市を含む県中・県南地方の工業地域一円と把握される。需要者は製造業を中心とする法人である。東 日本大震災後、福島県が再生可能エネルギー・医療機器製造等の分野を中心に企業誘致に力を入れていること等も背景 として、主要国道や高速道路インターチェンジへの接近性に優れる当市の工業地の土地需要は底堅く推移しており、大 規模流通施設の建設もみられる。画地規模により取引される価格帯は様々で、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の工場等を主とする地域であり、適切な賃料水準が把握できないため収益還元法は適用できなかった。 比準価格は、圏域内の工業団地から代替性の強い事例を採用して求めたものであり、実証的で説得力を有する。よって 、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,400 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [114.2] [100.0] 100 12,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 須賀川市の人口は微減、世帯数は横ばい～微 増で推移している。圏域中心の郡山市と比較 すると地価に割安感があり、同市から需要の 流入がみられる。 地域要因に特段の変動はみられないが、良好 な交通利便性を背景に、市内の工業地に対す る土地需要は底堅く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -8.8 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％