別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 須賀川 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須賀川 5-3 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　安達　一夫   TEL.

鑑定評価額 113,000,000 円  １㎡当たりの価格 55,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須賀川市山寺町５番外 ②地積 　(㎡) 2,024   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 地区計画等 台形 1.5:1 店舗 Ｓ1 営業所、店舗等が建 ち並ぶ路線商業地域 東22m国道 水道、下水 須賀川 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南   350 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層大型店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市の代表的な国道４号沿いの 路線商業地域である。 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 須賀川駅北西方 800m 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 市の代表的な国道４号沿いの路線商業地域であり、周辺地域では集客力のある量販店・飲食店等が進出し、また 、地域南東側で駅西整備事業も進行中であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層大型店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は須賀川市市街地及び隣接市の路線商業地域等の圏域である。需要者の中心は市内外の店舗事業者が大部分 である。本地域は市の代表的な国道４号沿いの路線商業地域であり、周辺地域では集客力のある量販店・飲食店等が進 出し、西側背後地に広範囲の良好な住宅地域を抱え、また、南東側で駅西整備事業も進行中であり、需要は堅調な状況 が続いている。取引規模等も様々であり、需要の中心価格帯を把握するのは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域は路線商業地域であり、自用の店舗等が多く賃貸市場の成熟の程度は高い状況までは至っていない。収益価格は 賃貸建物を想定し直接法を適用して試算したが、建築費の上昇によりマイナスに求められた。比準価格は主要道路沿い の価格的牽連性のある現実の取引事例を基に求められ、実証的で信頼性が高い。よって、実証的で信頼性の高い比準価 格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 須賀川駅西地区整備事業・物流施設の稼働・ 宅地分譲等により不動産市場は総じて堅調で あるが、建築費が上昇している。 市の代表的な国道４号の路線商業地域であり 、周辺地域での集客力のある量販店・飲食店 等店舗進出の影響を受け、需要は堅調である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％