別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 須賀川 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須賀川 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　栄一   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 45,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須賀川市中町１１番 ②地積 　(㎡) 389   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 1:6 店舗 Ｓ2 店舗等が建ち並ぶ県 道沿いの既成商業地 域 東16m県道、背面道 水道、下水 須賀川 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 須賀川市中心部の商業地域 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 須賀川駅南方 1.5km 法令 規制 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 市民交流センターや観光物産館は開館以来相当数の来館者があるが、中心商業地全域の活性化には結びついてい ない。空店舗も散見され、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内中心部の商業地域一円で、普通商業地域を中心に路線商業地域も含むものと把握される。また、背 後の商住混在地域とも代替性を有する場合がある。需要者は、地元法人や個人事業者が中心である。近隣地域が存する 中心商業地域では市民交流センター等が稼働しているが、郊外の大型商業施設の集客力には対抗できていない。需要者 の属性、利用目的、画地規模により取引される価格帯は様々で、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近隣地域に正常な取引と認められる事例が得られたほか、市街地中心部の比較可能な取引事例から求めら れ、要因比較における格差率も全般に小さく説得力がある。一方、収益価格は土地に帰属する純収益がマイナスとなり 試算できなかったが、そもそも市内の商業地は自用の店舗が多いため賃貸市場の成熟度が低く、収益価格は取引の指標 とは成り得ていない。よって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白河 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +0.9 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.9] 100 [104.5] [100.0] 100 45,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 須賀川市の人口は微減、世帯数は横ばい～微 増で推移している。圏域中心の郡山市と比較 すると地価に割安感があり、同市から需要の 流入がみられる。 市民交流センター（テッテ）、観光物産館の 稼働など中心商業地域の活性化に向けた取り 組みが進んでいるが、土地需要は限定的であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +0.6 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％