別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 須賀川 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須賀川 -12 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　栄一   TEL.

鑑定評価額 6,220,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須賀川市森宿字辰根沢９８番３２ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が増えつつ ある郊外の住宅地域 北東5m市道 水道、下水 須賀川 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南    90 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の中規模分譲住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 須賀川駅北西方 2.5km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市郊外の中規模分譲住宅地域であり、今後も、既成住宅地と比較して相対的に良好な居住環境を維持していくも のと予測する。地価も、建築費や金利の動向にもよるが、当面は強含みの状態が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、須賀川市内の住宅地域一円で、特に須賀川市北部の郡山市寄りの住宅地域と代替性が強い。需要者は市 内居住の一次取得者を中心として、隣接する郡山市や鏡石町からの流入も含まれる。市内の住宅地は郡山市と比較して 割安感があるため、ここ数年需要が高まっているが、当該地域についても若年層を中心に土地需要は底堅い。土地は５ ００～８００万円程度が取引の中心であり、新築戸建は供給主体の違いにより相当の価格差がみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の住宅地としての取引が中心の地域であり、比準価格は市街地北部の代替性を有する住宅地の取引事例から求めら れ、要因比較における格差率は小さく説得力がある。一方、対象標準地の画地規模では経済合理的な賃貸用不動産の想 定が困難なため収益還元法は適用しなかったが、快適性が重視される住宅地域であるため、地価は周辺の取引価格によ り判断されている。よって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須賀川 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [103.1] 100 100 [105.0] 100 [103.2] [102.0] 100 34,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 須賀川市の人口は微減、世帯数は横ばい～微 増で推移している。圏域中心の郡山市と比較 すると地価に割安感があり、同市から需要の 流入がみられる。 市中心部からは離れるが、中規模分譲住宅地 で周辺の既成住宅地と比較すると環境的に優 れるため、若年層を中心に需要が高く、地価 は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.2 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.9 ％  ％