別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 須賀川 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須賀川 -11 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　安達　一夫   TEL.

鑑定評価額 4,100,000 円  １㎡当たりの価格 9,680 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須賀川市仁井田字東町９９番２外 ②地積 　(㎡) 424   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 、店舗等が見られる 住宅地域 東3.9m市道 水道 須賀川 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   140 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市北西側周辺部の大規模農家 集落地域である。 街 路 基準方位　北　　３ ．９ｍ市道 交通 施設 須賀川駅北西方 6.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市北西側周辺の調整区域の農家集落地域であり、従来から需要は弱く、地価は今後も下落傾向で推移すると予測 する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,680 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は須賀川市及び隣接する市町村の農家集落地域の圏域である。需要者の中心は地縁的選好性から市北西側の 農家集落地域を中心とした農業従事者等が大部分である。本地域は調整区域の農家集落地域であることなどから、従来 から需要は弱く、需要は低調な状況が続いている。取引件数も少なく、需要の中心価格帯を把握するのは困難な状況に ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域は市周辺部の調整区域の農家集落地域であり、アパート等の賃貸物件は見られず、賃貸市場が成立していないこ とから、収益還元法は適用できなかった。比準価格は市周辺部及び隣接市町周辺部の農家集落地域の現実の取引事例を 基に求められ、実証的で信頼性が高い。よって、本地域及び類似地域等の不動産市場動向の影響を考慮し、代表標準地 との検討も踏まえ、実証的で信頼性の高い比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須賀川 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,400 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [102.0] 100 [113.6] [100.0] 100 9,660  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,750 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 須賀川駅西地区整備事業・物流施設の稼働・ 宅地分譲等により不動産市場は総じて堅調で あるが、建築費が上昇している。 調整区域の農家集落地域であり、従来から需 要は弱く、需要は低調な状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +11.0 交通・接近　　　  +6.6 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％