別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 須賀川 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須賀川 -9 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　大久保　元弘   TEL.

鑑定評価額 3,450,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須賀川市和田字後町１１３番１ ②地積 　(㎡) 305   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 周辺に農地が多い住 宅地域 東9m県道、南側道 水道 須賀川 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   110 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 河川に近く、令和元年東日本 台風では浸水被害を受けた住 宅地域。 街 路 基準方位　北　９ｍ 県道 交通 施設 須賀川駅南東方 4.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 通作利便性が良好な農家住宅地として、当面現状を維持して推移するものと予測する。農業経営環境の厳しさが 続いて担い手不足や高齢化が進んでおり、地価水準は下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の農家住宅地域であり、隣接市町村を含め広域的に形成される。需要者の中心は地縁性のある市内居 住者が多く、需給圏外からの転入は少ない。地縁性が反映され需要者層は限定的であり、新規供給は殆どなく、空家・ 空地も見られる。さらに、令和元年東日本台風の被災地では需要回復が鈍く、当面、需要は弱含み状態が続く。中心と なる価格帯は、需要者属性が限定的で、取引件数自体も少なく、見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を主体とする住宅地域である。市街化調整区域内の農家集落地域で、賃貸の需給は見られず、賃貸市場が形成 されていない。収益価格は試算しなかった。土地価格は快適性をより重視し、周辺地域の取引価格を指標に決定される 傾向にある。自用目的の取引が多い住宅地域で、類似地域に存する多数の取引事例が得られた。よって比準価格を重視 し、令和元年東日本台風の被災地の需要回復がいまだ鈍い市場動向を考慮の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、生産年齢微減、老齢人口増加。土 地取引件数は増減の変動。集落地域や利便性 の劣る地域では、需給は弱含み状態が続いて いる。 近年多発する自然災害への警戒感を背景に、 令和元年東日本台風による浸水被害を受けた 地域では、市場回復が長引いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％