別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 須賀川 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須賀川 -8 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　安達　一夫   TEL.

鑑定評価額 6,500,000 円  １㎡当たりの価格 33,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須賀川市中宿４７２番 ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、下水 須賀川 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅に近い土地区画整整理済の 住宅地域である。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 須賀川駅南東方 550m 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 駅に近い土地区画整理済の住宅地域であるが、東日本台風の浸水被害地域であり、河川沿いの地域への需要は依 然として低調傾向が継続しており、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地中心部周辺地域を中心とした住宅地域の圏域である。需要者の中心は市内の居住者が大部分である 。市街地は土地区画整理地内の宅地及び宅地分譲地への需要が多い。本地域は駅に近い土地区画整理済の住宅地域であ るが、東日本台風の浸水被害地域で、河川沿いの地域への需要は依然弱い傾向が続いており、本地域の需要も低調な状 況にある。土地は６００万円～１，０００万円程度、新築の戸建住宅は２，０００万円台中頃が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域はアパート等賃貸物件も見られるが、自用の一般住宅目的の取引が大部分で、収益性よりも居住の快適性を重視 する住宅地域であり、また、画地規模等から事業収支に見合う共同住宅等を想定することが困難なことから、収益還元 法は適用できなかった。よって、本地域及び類似地域等の不動産市場動向を考慮し、また、代表標準地との検討も踏ま え、現実の取引事例より求めた実証的で信頼性のある比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須賀川 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,400 円／㎡ [102.4] 100 100 [104.0] 100 [125.9] [104.0] 100 33,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 須賀川駅西地区整備事業・物流施設の稼働・ 宅地分譲等により不動産市場は総じて堅調で あるが、建築費が上昇している。 駅に近い土地区画整理済の住宅地域であるが 、東日本台風の浸水被害地域であり、需要は 依然として低調な状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +2.4 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％