別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 須賀川 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須賀川 -7 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　眞宏   TEL.

鑑定評価額 9,360,000 円  １㎡当たりの価格 36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須賀川市新町１４６番２ ②地積 　(㎡) 260   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 南6m市道 水道、下水 須賀川 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地西端の丘陵地に位置す る比較的新しい住宅地域 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 須賀川駅南西方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域で、今後も現状で推移すると予測する。県道中野須賀川線沿いの 郊外型店舗に近接し利便性が良く、市街地の住宅地需要が堅調で、地価水準はやや上昇するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、須賀川市街地の住宅地域で、特に市街地西側の県道中野須賀川線周辺の住宅地域との代替・競争関係が 強い。需要者は同一需給圏内の居住者及び事業者が中心で、転入も見られる。低金利政策の継続等により若年ファミリ ー層を中心とした不動産取得が続いており宅地需要は根強く、市街地の供給が少ないため分譲地等の価格は高水準にあ る。土地は２５０㎡程度で８００万円～１０００万円程度、新築戸建住宅で３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に散見されるアパート等は相続税対策等の地主層による供給が主で、土地取得費の回収を要しない賃料水準にあり 、昨今の建築費の高騰により土地に帰属する純収益がマイナスとなったため、収益価格は試算できなかった。自己使用 目的での取引が主で、類似地域おいて信頼性のある取引事例を収集し得た。従って、信頼性のある取引事例により求め た比準価格を標準として、不動産需要者の動向や地域経済の状況を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策の継続等により宅地需要が根強く 、市街地では供給が少ないため価格も高水準 にある。一方で、東日本台風被災地では取引 が停滞している。 中心部から離れるが、県道や郊外大型店舗に 近く利便性は比較的良好で、市街地の住宅地 需要が堅調であり、地価はやや上昇している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％