別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 須賀川 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須賀川 -6 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　大久保　元弘   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須賀川市丸田町１８８番２ ②地積 　(㎡) 322   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 北6m市道 水道、下水 須賀川 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 河川に近い低地で、令和元年 東日本台風による浸水被害を 受けた住宅地域。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 須賀川駅南西方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当面、現状を維持して推移するものと予測する。水害被害を受けた地域では需要回復の動きが鈍い。一方、幹線 道路や市街地中心に近い立地特性がある。当面、地価水準は下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中心市街地の住宅地域。新興市街地の住宅を含んで広域的に形成される。需要者の中心は市内居住者によ る第一次取得や買換えである。市内の宅地需要は高く、利便性の良い郊外住宅地で供給が持続している。一方、令和元 年東日本台風の被災地では需要回復が鈍く、需要は軟調状態が続いている。中心となる価格帯も、多様な市場参入者が 参加して取引価格も区々であり、見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主体とする住宅地域である。アパート等の収益物件は遊休地活用を目的に建築費回収を主眼とした供給が多 く、建築費の高止まりから収益価格はマイナスとなった。土地価格は快適性をより重視し、周辺地域の取引価格を指標 に決定される傾向にある。よって比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通 り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須賀川 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,400 円／㎡ [102.4] 100 100 [104.0] 100 [123.6] [100.0] 100 33,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、生産年齢微減、老齢人口増加。土 地取引件数は増減の変動。宅地需要は堅調だ が利便性の良い住宅地の供給不足で需給は引 き締まっている。 近年多発する自然災害への警戒感を背景に、 令和元年東日本台風による浸水被害を受けた 地域では、市場回復が長引いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +3.2 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％