別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 須賀川 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須賀川 -5 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　安達　一夫   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 42,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須賀川市弘法坦１２０番 ②地積 　(㎡) 359   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 店舗兼住宅 Ｓ2 一般住宅のほか店舗 兼住宅が散見される 住宅地域 南12m市道 水道、下水 須賀川 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地中心部の店舗兼住宅も 混在する住宅地域である。 街 路 基準方位　北、　１ ２ｍ市道 交通 施設 須賀川駅南方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小学校・市役所等公共施設に接近した利便性良好な住宅地域であり、当面現状を維持して推移し、低金利を背景 とした宅地需要の影響等により、地価は堅調な傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地中心部の住宅地域の圏域である。需要者の中心は市内の居住者が大部分である。市街地では土地区 画整理地内の宅地及び宅地分譲地への需要が多いが、本地域も小学校・市役所等公共施設に接近して利便性が良く、低 金利を背景とした宅地需要の影響により、需要は堅調な状況にある。土地は１，３００万円～１，６００万円程度、新 築の戸建住宅は３，０００万円台前半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域は店舗兼住宅も見られるが、自用の一般住宅取引が大部分で、収益性より居住の快適性を重視する住宅地域であ る。収益価格は賃貸建物を想定し直接法を適用して試算したが、建築費の上昇によりマイナスに求められた。比準価格 は類似地域等の現実の取引事例より求められ、現実的で信頼性が高い。よって、実証的で信頼性の高い比準価格をもっ て上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　須賀川 -6                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     41,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 須賀川駅西地区整備事業・物流施設の稼働・ 宅地分譲等により不動産市場は総じて堅調で あるが、建築費が上昇している。 小学校・市役所等公共業施設に接近した利便 性良好な住宅地域であり、需要は堅調な状況 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％ +3.4 ％