別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 須賀川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須賀川 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　眞宏   TEL.

鑑定評価額 6,460,000 円  １㎡当たりの価格 35,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須賀川市森宿字海道西６４番１１８ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 新興住宅地域 北東6m市道 水道、下水 須賀川 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地北側の丘陵地に位置す る比較的新しい住宅地域 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 須賀川駅北方 1.8km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主とする住宅地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。国道４号沿いの複合型商業施設 に近接し利便性が比較的良く、市街地の住宅地需要が堅調であり、地価水準はやや上昇するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、須賀川市街地の住宅地域で、特に市街地北側の国道４号周辺の住宅地域との代替・競争関係が強い。需 要者は同一需給圏内の居住者及び事業者が中心で、圏外からの転入も見られる。低金利政策の継続等により若年ファミ リー層を中心とした不動産取得が続いており宅地需要は根強く、市街地の供給が少ないため分譲地等の価格は高水準に ある。土地は２００㎡程度で６００万円～８００万円程度、新築戸建住宅で３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート用地としては画地規模が小さく経済的に賃貸事業が成り立たないため、収益還元法は適用できなかった。自己 使用目的での取引が支配的で、快適性を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標として価格が決定されること が一般的と認められる。従って、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準として、不動産需要者の動向や地 域経済の状況を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須賀川 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [105.0] 100 [ 97.6] [102.0] 100 35,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策の継続等により宅地需要が根強く 、市街地では供給が少ないため価格も高水準 にある。一方で、東日本台風被災地では取引 が停滞している。 街路の配置にやや劣るが、国道４号沿いの複 合型商業施設に近接し利便性が良く、市街地 の住宅地需要が堅調で、地価はやや上昇して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.2 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％