鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

白河 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２Ｙ -38	白河市		建付地	（　）	台形	北西8m県道、中間画地		（都） (60,200)
b	２３Ｋ２Ｙ -37	白河市		底地	（　）	ほぼ台形	西4m未舗装市道、北3.5m、準角地		（都）工業 (60,200)
c	２３Ｋ２Ｙ -77	白河市		更地	（　）	長方形	南6m市道、北6m、二方路		（都）準工 (60,200)
d	２３Ｋ２Ｙ -111	白河市		底地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
e	２３Ｋ２Ｙ -87	白河市		更地	（　）	不整形	西12m市道、中間画地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 12,034	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	12,406	100 [ 124.4]	9,973	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	9,970
b	(　 9,655) 13,793	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	13,656	100 [ 142.9]	9,556		9,560
c	(　 ) 15,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	15,000	100 [ 134.1]	11,186		11,200
d	(　 15,000) 15,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	15,000	100 [ 136.8]	10,965		11,000
e	(　 ) 6,494	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	6,695	100 [ 72.7]	9,209		9,210

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +50.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +9.6	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +45.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 +40.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 +45.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.4	環境　　　　 -50.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +45.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 10,400 円／㎡]

白河 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例の収集等が困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		自己使用の工場地としての利用が一般的な工業地域内に所在し、賃貸市場が未成熟であることから経済合理的な賃貸用の工場経営を想定することが困難であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
白河 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

白河 9-1

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　石田　英之

TEL.

鑑定評価額

693,000,000 円

１㎡当たりの価格

10,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	白河市白坂牛清水１０３番１外				②地積　(㎡)	66,623 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）工業 (60,200) （その他） (70,200)
	不整形 1:1.2	工場	大規模工場を主とする県道沿いの工業団地	北東15m県道、三方路	水道	新白河 4.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 1,000 ｍ、西 600 ｍ、南 350 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 300.0 ｍ、規模　　 60,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

市内南西部に位置する白坂工
業団地

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

新白河駅南西方

4.3km

法令

規制

（都）工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道及び東北自動車道への接近性が良好な工業地域として現状を維持すると予測。県内工場の新増設は前年から
は回復傾向にあるが、資材高騰等の影響を受け先行きは不透明で、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 0.0
不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 10,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、白河市及び県南地区を中心とした工業地域全域と判断した。需要者は県内外の製造業や流通業者等が中
心である。２０２２年上期の県内の工場立地状況を工場設置届出数で見ると、前年から回復し例年並みとなった。下期
には工業の森・新白河への新規工場立地の動きも見られたが、世界的な資材費高騰等の影響から、今後の工場立地の動
向には先行き不透明感が残る。需要者の業種業態等により規模・取引額も様々で、需要の中心価格帯を見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

白河市内の工業地の規範性ある取引が少ないため、広域的に代替競争関係にある類似性の高い事例を採用した。適正に
要因比較した結果求められた比準価格の信頼性は高く実証的である。他方、近隣地域内では自己使用での工場が大部分
を占め、賃貸市場が成立しておらず、標準的な賃料水準の把握も困難なため収益価格は試算しなかった。よって現実の
需給動向を反映した比準価格を標準に、県南地方の工業地の市場動向も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     10,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

２２年上半期の県内工場立地新増設届出は前
年同期から増加しているが、資材費高騰等の
影響から、今後の工場立地や設備投資には不
透明感が漂う。

市内南西部の郊外に位置し、高速道路ＩＣへ
の接近性も良好な工業団地で、地域要因に特
段の変動は見られない。

地域内の標準的な画地で、個別的要因に特段
の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

白河 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２Ｙ -37	白河市		底地	（　）	ほぼ台形	西4m未舗装市道、北3.5m、準角地		（都）工業 (60,200)
b	２３Ｋ２Ｙ -87	白河市		更地	（　）	不整形	西12m市道、中間画地		（都） (60,200)
c	２３Ｋ２Ｙ -38	白河市		建付地	（　）	台形	北西8m県道、中間画地		（都） (60,200)
d	２３Ｋ１４ -16	西白河郡矢吹町		更地	（　）	長方形	南9m町道、北9m、二方路		（都） (60,200)
e	２３Ｋ１ -22	岩瀬郡天栄村		更地	（　）	ほぼ正方形	北11.2m村道、西10.7m、角地		都計外

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 9,655) 13,793	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	13,656	100 [ 132.7]	10,291	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	10,300
b	(　 ) 6,494	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	6,695	100 [ 71.2]	9,403		9,400
c	(　 ) 12,034	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	12,406	100 [ 117.1]	10,594		10,600
d	(　 ) 9,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	9,804	100 [ 95.2]	10,298		10,300
e	(　 ) 9,079	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	9,079	100 [ 86.0]	10,557		10,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +9.6	環境　　　　 +36.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.4	環境　　　　 -29.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 10,400 円／㎡]

白河 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が収集できず、的確な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		規模の大きい自己使用の工場が中心で、工業事業者向けの賃貸市場が形成されていないため賃貸事例も見出せず、賃料水準の把握が困難であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ