別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 白河 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白河 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　原田　昌明   TEL.

鑑定評価額 74,200,000 円  １㎡当たりの価格 47,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白河市大手町１４番６外 ②地積 　(㎡) 1,555   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 不整形 1.2:1 事務所 ＲＣ2F1B 低層の小売店舗、金 融機関等が建ち並ぶ 商業地域 南11.5m国道、背面道 水道、ガス、下水 白河 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道２９４号バイパスが令和 ５年２月４日に全線開通予定 でその影響が懸念される。 街 路 １１．５ｍ国道 交通 施設 白河駅南方 250m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 駅に近い商業地域として熟成しており当面現状を維持し推移すると予測するが、国道２９４号バイパスの開通後 に交通量の減少が懸念される。コロナ禍の影響は縮小しており地価は当面横這い程度で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白河市を主として県南地方の商業地域及び住商混在地域一帯で、需要者は圏内に地縁性を有する個人から 圏内外の法人事業者まで幅広く見られる。ＪＲ白河駅周辺の商業地域は、夜型の飲食店を中心にコロナ禍の影響が残る が、近時では社会経済活動と感染症対策との両立の動きもあって、客足が回復に向かっている地域もみられる。圏内に おいて取引される価格帯は規模等によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近時の建築費上昇に見合った賃料水準が未だ形成されておらず、土地建物一体としての純収益から、建物に帰属する純 収益を控除した段階でマイナスとなったため、収益価格を求めることはできなかった。同一需給圏内における土地取引 は自己使用目的のものが中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、かかる市場 の実態や市場参加者の行動を反映した比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内商業地域ではコロナ禍でも店舗等での感 染対策が進み客足が回復してきており飲食店 や食品物販店の新規出店も継続して見られ需 給は堅調に推移。 コロナ禍の影響は縮小してきており、当地域 付近で食品物販店の新規出店も見られるなど 土地需給は概ね安定的に推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％