別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 白河 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白河 -9 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　英之   TEL.

鑑定評価額 3,540,000 円  １㎡当たりの価格 7,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白河市大信増見字外面５６番１ ②地積 　(㎡) 499   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅、市営住宅 が存する国道沿いの 住宅地域 南東10m国道、南西側道 水道、下水 白河 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 国道沿いの集落地域 街 路 基準方位　北　　１ ０ｍ国道 交通 施設 白河駅北方 7.7km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの集落地域で、近接していた信夫第二小学校は統合により閉校した。大信地域の人口・世帯数共に減少 傾向が続く中、地域要因に特段の発展的な変化は見られず、地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白河市及び隣接する町村の集落地域の圏域である。特に大信地域の幹線道路沿い集落内の不動産との代替 性が高い。需要者の中心は、地縁的選好性から大信地域の居住者等が大半で、圏外からの転入者は少ない。大信地域の 人口減少率は市平均の人口減少率を大きく上回って推移し続け、新規宅地の有効需要は総じて弱い状況にある。顕在化 する取引も散発的で低調の状態が継続し、取引規模等も様々なため、需要の中心価格帯を把握するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 国道沿いに自己使用の住宅を中心とする既存の集落地域で、賃貸市場は成立していないため、収益価格の試算は断念し た。大信地域の集落地域内で顕在化している取引事例は少なく、隣接する町村も含めて広域的に代替性を有する事例を 収集し、信頼性の高い取引事例に比準を試みた結果、同一需給圏内の類似不動産の需給関係を適切に反映した比準価格 が得られた。よって実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白河 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,030 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 84.5] [100.0] 100 7,090  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福島県の推計では市内の人口は微減傾向・世 帯数は微増傾向だが、旧白河地域とそれ以外 とで変動率が異なり、宅地の有効需要にも地 域差が見られる。 旧大信村の国道沿い集落地域で、近接してい た小学校が令和４年３月末で閉校となった。 その他、地域要因に特段の変動はない。 国道沿いの角地であるが、地域的特性から特 段の増価要因とはなっていない。その他、個 別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  -1.2 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％