別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 白河 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白河 -6 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　英之   TEL.

鑑定評価額 5,210,000 円  １㎡当たりの価格 10,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白河市東深仁井田字道山２番４３ ②地積 　(㎡) 496   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農地等が 混在する住宅地域 西4m道路 水道、下水 白河 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧東村内の住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ道路 交通 施設 白河駅東方 13.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には空地や農地、ソーラーパネル用地等の雑種地も見られる住宅地域。東地域の人口は減少傾向が続く中、 宅地の有効需要にも特段の変化はない。今後も現状を維持しながら、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白河市郊外部及び隣接町村の住宅地域一円で、特に旧東村内の不動産と代替性が高い。需要者の中心は圏 内に居住し当該地域に地縁等を有するものにほぼ限定され圏外からの流入は少ない。白河市の令和４年土地取引件数や 新設住宅着工戸数は前年と比較して減少傾向で推移し、旧東村の人口減少傾向も続き、新規宅地の有効需要は低迷の状 況が続く。顕在化する取引も散発的で画地規模等に応じて一様ではなく需要の中心価格帯を把握するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧東村の住宅地域に所在し、自己使用目的での戸建住宅の利用が中心で賃貸市場が成立していないため、収益価格の試 算は断念し、比準価格のみを試算した。旧東村内での宅地取引が低調なため、隣接する村からも広範囲に代替性・類似 性を有する事例を収集したが、それぞれ信頼性が高い取引事例で、同一需給圏内の需給実態を適切に反映している。よ って、市場性を反映し実証的な比準価格を中心に代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中島 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [112.8] [100.0] 100 10,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福島県の推計では市内の人口は微減傾向・世 帯数は微増傾向だが、旧白河地域とそれ以外 とで変動率が異なり、宅地の有効需要にも地 域差が見られる。 旧東村の住宅地域で、東地域の人口は減少傾 向が続き、その減少率は旧白河地域を大きく 上回っている。その他、地域要因に特段の変 動はない。 地域内の標準的な画地で、個別的要因に特段 の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　 +10.8 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％