別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 白河 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白河 -3 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　英之   TEL.

鑑定評価額 9,760,000 円  １㎡当たりの価格 33,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白河市会津町２７番２２ ②地積 　(㎡) 294   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等も見られる住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 白河 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   140 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.4 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 低層住宅等が建ち並ぶ既成住 宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 白河駅北西方 950m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ東北本線の北側背後に形成された戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域として熟成している。人口及び世 帯数も概ね横ばい傾向で推移しており、今後も現状を維持しながら、地価も横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白河市中心部の住宅地域全域。特に白河駅や中心市街地への接近性の程度に類似性を有する不動産との代 替性が高い。需要者は市内居住者及び隣接町村から市内へ通勤する一次取得者等が中心である。郊外部の小規模宅地開 発と競合するが、白河駅周辺の既存住宅地域では安定的な需要が見込まれる。取引の中心となる価格帯は土地で８００ ～１２００万円前後、新築戸建住宅は供給主体や建物品等等に応じて幅が見られるが３０００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格はＪＲ白河駅周辺の既成住宅地域で代替・競合の関係にある取引事例を中心に試算され、実証的で説得力も高 い。また、周辺にはアパート等も見られるため収益還元法を適用したが、賃貸住宅は地主の節税対策等による建設・供 給が主流で収益性が土地取引の指標として機能しておらず、建築費高騰の影響を反映して試算の過程でマイナスとなっ た。よって、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白河 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [103.0] [105.0] 100 33,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福島県の推計では市内の人口は微減傾向・世 帯数は微増傾向だが、旧白河地域とそれ以外 とで変動率が異なり、宅地の有効需要にも地 域差が見られる。 東北本線の北側に位置する旧来からの住宅地 域で地域要因に特段の変動はない。 地域内の標準的な画地で、個別的要因に特段 の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％