別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 白河 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白河 -2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　原田　昌明   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 33,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白河市南町１２番 ②地積 　(㎡) 368   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 兼住宅等が見られる 住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 白河 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 当地域の東方で建設中の国道 ２９４号白河バイパスが令和 ５年２月４日に全線開通予定 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 白河駅南東方 850m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの住宅地域で熟成しており今後も現状を維持し推移すると予測。国道２９４号バイパスの開通で当地域 の利便性向上が期待され、住宅建築費の動向にもよるが当地域の地価は横這いないし強含みで推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は合併前の白河市内における住宅地域一帯。需要者は当市及び周辺町村の居住者が中心。白河駅周辺の既存 住宅地域ではコロナ禍や建築費が上昇する中でも土地の需給は安定的に推移している。一方、新白河地区を中心とする 市西部の住宅地域は、生活利便性が高いことから需要は強含みで推移している。圏内で取引される中心価格帯は、土地 は８００万円程度、新築戸建住宅では３０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近時の建築費上昇に見合った賃料水準が未だ形成されておらず、土地建物一体としての純収益から、建物に帰属する純 収益を控除した段階でマイナスとなったため、収益価格を求めることはできなかった。対象標準地は居住の快適性を指 標とした自己使用目的での取引が多い住宅地域に存することから、かかる市場の実態や市場参加者の行動を反映した比 準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　白河 -4                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     33,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地ではコロナ禍の影響は少なく分譲地販 売も好調で需給は堅調に推移。郊外部、農村 部では人口減少の程度も大きく土地需要は弱 く地価は続落。 コロナ禍の中でも、市の中心部に近く立地し 、利便性が比較的良好な当地域に対する土地 需要は堅調で、地価は安定的に推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％