別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 白河 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白河 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　原田　昌明   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 59,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白河市新白河２丁目８７番 ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (80,360) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに駐 車場等が見られる住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 新白河 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理済みの住宅地域 。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 新白河駅東方 500m 法令 規制 （都） 商業 (80,360) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする住環境、利便性共に良好な住宅地域として熟成していくと予測する。新白河地区内の住宅 地に対する需要は依然強く、住宅建築費の動向にもよるが、地価は当面強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は合併前の白河市内の住宅地域一帯。需要者は当市及び隣接町村の居住者が中心。圏内では小規模な分譲地 開発が継続して行われ、コロナ禍や建築費が上昇する中でも売れ行きは好調である。新白河地区を中心とする市の西部 では利便性が良好で選好性が高い一方、白河駅周辺の既存住宅地域では土地の需給は安定的に推移している。圏内で取 引される中心価格帯は、土地は８００万円程度、新築戸建住宅では３０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近時の建築費上昇に見合った賃料水準が未だ形成されておらず、土地建物一体としての純収益から、建物に帰属する純 収益を控除した段階でマイナスとなったため、収益価格を求めることはできなかった。対象標準地は居住の快適性が重 視される住宅地域に存し、また同一需給圏内での土地取引は自用目的が中心であることから、かかる市場の実態や市場 参加者の行動を反映している比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地ではコロナ禍の影響は少なく分譲地販 売も好調で需給は堅調に推移。郊外部、農村 部では人口減少の程度も大きく土地需要は弱 く地価は続落。 住環境、利便性共に優れた新白河地区内の住 宅地域に対する土地需要は依然強い一方で供 給は少なく、地価の上昇が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％