別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いわき 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき 9-4 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　舩山　克彦   TEL.

鑑定評価額 91,700,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市好間工業団地４番１ ②地積 　(㎡) 6,893   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 工場 大中規模の工場が建 ち並ぶ工業団地 南8m市道 水道 いわき 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   700 ｍ、西 1,000 ｍ、南   300 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 いわき中央ＩＣに接近する内 陸型の工業団地 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 いわき駅北西方 5.3km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＩＣの接近性に優れた高台の工業団地で、現状維持で推移すると予測。補助金等の各種施策の効果もあり工業地 需要が継続して見られるが、県内工場立地件数は減少傾向にあり、本地域の長期的な地価動向は不透明である。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市を中心とした浜通り地方の工業地域の圏域。需要者の中心は県内外の法人乃至事業者である。東 日本大震災及び原発事故直後は需要減退傾向が著しく市場は停滞していたが、自立帰還支援雇用創出企業立地補助金や ふくしま産業活性化企業立地補助金等の各種優遇制度の継続により、現在も工業地需要は安定している。新型コロナの 工業地市場への影響は限定的である。取引規模や価格帯は区々であり、需要の中心価格帯は見い出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市内工業地の取引は少ないが、代替競争関係にある類似性の高い工業地の事例を選択適用し、適正に要因比較した結果 求められ、比準価格の信頼性は高い。一方で、近隣地域内は自用目的での工場が大部分を占め、賃貸市場が成立してい ないことから、収益還元法は適用できなかった。よって、現実の需給動向を反映した比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえ、さらには市内工業地の市場動向にも十分に配慮しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,700 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [ 96.7] [100.0] 100 13,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福島イノベーション・コースト構想により富 岡町、双葉町、浪江町等の双葉郡においては 新たな工業団地の整備が進行、契約は順調に 推移している。 ＩＣや国道４９号への接近性に優れる工業団 地として工場が張り付き、安定的に推移して おり、本地域に影響を与える特段の変動要因 は認められない。 工業地域内で規模・形状は標準的な画地で、 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％