別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いわき 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき 9-2 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　哲郎   TEL.

鑑定評価額 3,160,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市泉町下川字大剣３８６番外 ②地積 　(㎡) 201,486   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:2 工場 大中規模工場が建ち 並ぶ小名浜港に近い 工業団地 北36.5m市道、北西側道 水道 泉 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   600 ｍ、西   300 ｍ、南   500 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 400.0 ｍ、奥行　約　　 350.0 ｍ、規模　　   200,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 臨海型の大規模工業地域 街 路 ３６．５ｍ市道 交通 施設 泉駅南東方 3.3km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 臨海の大規模工業地域として成熟している地域で、土地利用は今後も現状を維持すると予測。また小名浜港、小 名浜道路等の整備が進んでおり、補助金政策等も継続中で、地価水準は当面安定的に推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市を含む浜通りの工業地域一円。主な需要者は金属・化学・機械工業等の法人事業者である。東日 本大震災以降、各種支援制度の効果もあって、県内外からの工場用地の需要が見込まれる。近隣地域は県内随一の臨海 工業地帯に存し、小名浜港の国際物流ターミナルや常磐道へのアクセスを補完する小名浜道路等の進捗等、今後につい ても好条件を備えている。取引となる画地規模は様々であり、総額での中心価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は、自己使用の工場や事業所が支配的な地域で、不動産の賃貸市場が形成されていない。また大 規模な工場地が多く、想定賃料の把握も困難なため、収益還元法は適用できなかった。取引事例比較法においては、い わき市内より工業地の取引事例を採用し、実証的で説得力を有する比準価格が得られている。従って、比準価格を再吟 味、代表標準地との均衡にも留意した結果、比準価格を土地価格の指標として妥当と判断し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,700 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [ 81.3] [100.0] 100 15,700  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 支援金制度は継続しているが、相双地区の工 業団地との競合関係や新型コロナの影響も有 って、いわき市内の工場の新増設件数は減少 傾向。 大規模な臨海工業地域である。近年は小名浜 港や小名浜道路の整備が進む等、好材料が認 められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％