鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

いわき 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３ＫＯ４Ｙ -11	いわき市		更地	（　）	ほぼ長方形	南23m市道、北4m、二方路		２住居 (60,200)
b	２３ＫＯ１Ｙ -8	いわき市		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２３ＫＯ１Ｙ -109	いわき市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	２３ＫＯ７Ｙ -4	いわき市		建付地	（　）	長方形	西11m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	２３ＫＯ５Ｙ -56	いわき市		更地	（　）	ほぼ長方形	北22.5m市道、西9m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,228	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 74.4]	79,688	100 [ 96.5]	82,578	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,600
b	(　 ) 84,853	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	88,502	100 [ 108.1]	81,870		81,900
c	(　 ) 86,044	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	89,830	100 [ 103.5]	86,792		86,800
d	(　 ) 78,651	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	80,539	100 [ 90.9]	88,602		88,600
e	(　 ) 58,394	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 83.2]	72,642	100 [ 85.6]	84,862		84,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -0.5
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -25.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,900 円／㎡]

いわき 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,830,646	1,748,654	5,081,992	3,195,000	1,886,992	（　0.9435） 1,780,377	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	34,238,019 円　　　　（　 44,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

いわき 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	230.00	Ｓ1	230.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	769 ㎡	40.0 m x 19.5 m	前面道路：市道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺利用状況からＳ造平家建て路線店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しを想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	100.0	230.00	2,743	630,890	3.0	1,892,670
							0.0	0
～

～

～

～

計		230.00	100.0	230.00		630,890		1,892,670
								0

⑨年額支払賃料	630,890 円　×　12ヶ月　＝　 7,570,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 230.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,570,680 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 757,068 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,813,612 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,892,670 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,034 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,830,646 円　　　　（　 8,883 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３ＫＯ７Ｙ（賃）　　　　-1	3,385 ( 3,383)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [115.0]	2,582	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,750 円/㎡　月額支払賃料（　 2,743 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３ＫＯ７Ｙ（賃）　　　　-4	3,689 ( 3,689)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [130.0]	100 [115.0]	2,597
c	２３ＫＯ３（賃）Ｙ　　　　-30	4,454 ( 3,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [130.0]	100 [120.0]	3,070

いわき 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	170,400 円	42,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	605,654 円	7,570,680　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 525,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 362,100 円	42,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,600 円	42,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,600 円	42,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,748,654 円　（　　　　　　 2,274 円／㎡）　　（経費率　　 25.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9435

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 230.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0599 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,195,000 円（　　　　　 4,155 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,830,646 円
②総費用	1,748,654 円
③純収益　①－②	5,081,992 円
④建物等に帰属する純収益	3,195,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,886,992 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,780,377 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,315 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,238,019 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
いわき 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

いわき 5-17

福島県

福島第３

氏名

不動産鑑定士　横山　進也

TEL.

鑑定評価額

65,300,000 円

１㎡当たりの価格

84,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	66,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	いわき市平谷川瀬１丁目１２番１９				②地積　(㎡)	769 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	2:1	店舗Ｓ1	飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北23m市道	水道、ガス、下水	いわき 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 250 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

平地区南部を東西に走る幹線
沿いの路線商業地域

街

路

２３ｍ市道

交通

施設

いわき駅南方

1.3km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

飲食店等が建ち並ぶ繁華性の高い路線商業地域として今後も概ね現状を維持すると考えられる。コロナの影響は
落ち着きをみせつつあり、需給は当面は安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 84,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はいわき市内の路線商業地域で、特にＪＲいわき駅を中心とした平地区周辺の幹線沿いの商業地域と代替性
が強い。主たる需要者は市内外の中小法人及び県外法人等である。平地区市街地南部を東西に走り車両通行量が多い幹
線沿いに存し、郊外型の店舗・飲食店等が建ち並んでいる。新型コロナの影響は落ち着きをみせつつあり、需給は堅調
である。画地規模や取引条件は様々であることから需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の低層店舗・飲食店等が大部分を占める地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、建築費の高
騰もあって収益価格は低位に試算された。比準価格は類似地域の複数の取引事例から適切に要因比較を行い求められ、
現実の取引市場を反映しておりその説得力は高い。以上より、収益価格は参考とし、代表標準地との検討も踏まえ、比
準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　いわき 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 85,400 円／㎡

[103.0]
100

100
[100.0]

100
[104.4]

[100.0]
100

84,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響は、感染状況は高止まりで
あるが経済活動は回復傾向が認められる。不
動産の供給が少ないエリアでは地価の上昇圧
力も見られる。

幹線沿いの路線商業地域で交通量も多く、台
風１９号による水害等の影響は比較的小さい
。地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +3.4
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

いわき 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３ＫＯ４Ｙ -11	いわき市		更地	（　）	ほぼ長方形	南23m市道、北4m、二方路		２住居 (60,200)
b	２３ＫＯ１Ｙ -109	いわき市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m県道、中間画地		２住居 (60,200)
c	２３ＫＯ３Ｙ -207	いわき市		更地	（　）	ほぼ台形	北西16m県道、中間画地		１住居まちなか居住区域 (60,200)
d	２３ＫＯ１ -55	いわき市		更地	（　）	ほぼ長方形	北23m国道、西4m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,228	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 74.4]	79,688	100 [ 95.1]	83,794	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	83,800
b	(　 ) 86,044	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	89,830	100 [ 98.8]	90,921		90,900
c	(　 ) 47,162	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	47,162	100 [ 64.5]	73,119		73,100
d	(　 ) 110,509	100 [ 130.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	81,526	100 [ 94.8]	85,998		86,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -25.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
d	買進み	％／月 +0.24	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,900 円／㎡]

いわき 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例がなく、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,047,962	1,628,156	4,419,806	2,704,590	1,715,216	（　0.9466） 1,623,623	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	31,223,519 円　　　　（　 40,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

いわき 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	Ｓ1	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	769 ㎡	40.0 m x 19.5 m	前面道路：市道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗の１棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	2,793	558,600	3.0	1,675,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		558,600		1,675,800
								0

⑨年額支払賃料	558,600 円　×　12ヶ月　＝　 6,703,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,703,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 670,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,032,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,675,800 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,082 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,047,962 円　　　　（　 7,865 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３ＫＯ７Ｙ（賃）　　　　-1	3,385 ( 3,383)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [120.0]	2,699	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,800 円/㎡　月額支払賃料（　 2,793 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３ＫＯ１Ｙ（賃）　　　　-18	2,410 ( 2,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [ 90.0]	3,031
c	２３ＫＯ２Ｙ（賃）　　　　-30	1,745 ( 1,651)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 75.0]	100 [ 90.0]	2,721

いわき 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	148,400 円	37,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	536,256 円	6,703,200　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 554,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 315,300 円	37,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,100 円	37,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,100 円	37,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	本件では計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,628,156 円　（　　　　　　 2,117 円／㎡）　　（経費率　　 26.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,100,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0729	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0698 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,704,590 円（　　　　　 3,517 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,047,962 円
②総費用	1,628,156 円
③純収益　①－②	4,419,806 円
④建物等に帰属する純収益	2,704,590 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,715,216 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,623,623 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,111 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,223,519 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,600 円／㎡）