別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いわき 5-14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき 5-14 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　横山　進也   TEL.

鑑定評価額 21,200,000 円  １㎡当たりの価格 41,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市平下神谷字宿１２９番３ ②地積 　(㎡) 510   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 地区計画等 特別用途地区 台形 1:1.2 事務所兼住宅 Ｓ2 営業所、店舗、一般 住宅等が混在する地 域 南東21m国道、背面道 水道、下水 草野 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       510 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 国道沿いの路線商業地域であ る。 街 路 ２１ｍ国道 交通 施設 草野駅南方 950m 法令 規制 準工 (60,200) 地区計画等 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの路線商業地域で戸建住宅等も混在しており、地域要因に特段の変動はなく今後も現状を維持すると予 測する。交通利便性は高く一定の需要は期待できるので、地価は当面の間は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 セットバック　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市内の路線商業地域及び商住混在地域で、特に平地区周辺地域の幹線沿いの路線商業地域と代替性 が強い。需要者の中心は地元の中小法人、不動産業者で県外法人等の参入も見られる。国道６号沿いの既成商業地域で 、戸建住宅も混在しており繁華性は比較的低いが、交通利便性は高く事務所等の一定程度の需要は見込まれる。成熟し た路線商業地域であり、画地規模や取引条件は様々であることから需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 繁華性が比較的低い本地域の土地取引は自用目的が多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、建築費の高 騰等もあり収益価格はマイナスに試算された。市場参加者は収益価格よりも現実の取引事例より適切に求められた実証 的な比準価格をより重視すると考えられる。以上より、収益価格は参考とし、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格 を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき 5-11                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,300 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [114.5] [ 98.0] 100 41,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は、感染状況は高止まりで あるが経済活動は回復傾向が認められる。不 動産の供給が少ないエリアでは地価の上昇圧 力も見られる。 繁華性がやや劣り戸建住宅等も混在する成熟 した路線商業地域で、地域要因に特段の変動 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％