鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

いわき 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３ＫＯ３Ｙ -207	いわき市		更地	（　）	ほぼ台形	北西16m県道、中間画地		１住居まちなか居住区域 (60,200)
b	２３ＫＯ７ -37	いわき市		更地	（　）	ほぼ台形	北西9m県道、中間画地		近商 (90,200)
c	２３ＫＯ１ -29	いわき市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	２３ＫＯ４Ｙ -119	いわき市		更地	（　）	台形	東25m県道、中間画地		２住居 (60,200)
e	２３ＫＯ３Ｙ -73	いわき市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m国道、西5.2m、角地		準工地区計画等 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,162	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	47,162	100 [ 95.1]	49,592	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,600
b	(　 ) 48,389	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,921	100 [ 101.9]	48,009		48,000
c	(　 ) 34,562	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	42,925	100 [ 90.2]	47,589		47,600
d	(　 ) 49,430	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	49,430	100 [ 104.5]	47,301		47,300
e	(　 ) 49,586	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	49,095	100 [ 101.6]	48,322		48,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,200 円／㎡]

いわき 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,271,742	1,949,095	6,322,647	6,275,700	46,947	（　0.9453） 44,379	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	853,442 円　　　　（　 1,340 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

いわき 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	240.00	Ｓ2	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	637 ㎡	29.2 m x 24.2 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺利用状況を参考にＳ造２階建て店舗兼事務所を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	90.0	216.00	1,965	424,440	3.0	1,273,320
							0.0	0
2～ 2	事務所	240.00	90.0	216.00	1,572	339,552	3.0	1,018,656
							0.0	0
～

～

～

計		480.00	90.0	432.00		763,992		2,291,976
								0

⑨年額支払賃料	763,992 円　×　12ヶ月　＝　 9,167,904 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 432.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,167,904 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 916,790 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,251,114 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,291,976 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,628 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,271,742 円　　　　（　 12,985 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３ＫＯ５Ｙ（賃）　　　　-7	2,392 ( 2,357)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,914	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,970 円/㎡　月額支払賃料（　 1,965 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３ＫＯ６Ｙ（賃）　　　　-19	1,939 ( 1,833)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,847
c	２３ＫＯ１Ｙ（賃）　　　　-18	2,410 ( 2,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [150.0]	100 [ 75.0]	2,142

いわき 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	342,000 円	85,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	458,395 円	9,167,904　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 251,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 726,700 円	85,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	85,500 円	85,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,500 円	85,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,949,095 円　（　　　　　　 3,060 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,500,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0698 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,275,700 円（　　　　　 9,852 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,271,742 円
②総費用	1,949,095 円
③純収益　①－②	6,322,647 円
④建物等に帰属する純収益	6,275,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	46,947 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	44,379 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 853,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,340 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
いわき 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

いわき 5-11

福島県

福島第３

氏名

不動産鑑定士　舩山　克彦

TEL.

鑑定評価額

30,800,000 円

１㎡当たりの価格

48,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	いわき市内郷御厩町久世原２２７番外				②地積　(㎡)	637 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	台形 1.2:1	店舗ＲＣ4	店舗、営業所、一般住宅が混在する路線商業地域	北西16m県道	水道、ガス、下水	内郷 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 650 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

内郷地区の県道いわき上三坂
小野線沿いの路線商業地域

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

内郷駅北東方

1.3km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

大規模な病院に近接した県道沿いの熟成した路線商業地域であり、当面は現状を維持して推移すると予測する。
地価は若干の上昇傾向で推移しているが、景気の先行き不透明感も漂っており、長期的な動向は不透明である。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,730 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はいわき市の幹線道路沿いを中心とした商業地域及び商住混在地域一円。街路条件に着目した土地利用が期
待されることから、駐車場併設の店舗、事務所、営業所等の多様な用途が期待される。需要者は地元事業者や県内外に
広域展開する法人が中心である。標準地周辺は繁華性が低いが、大規模な病院を主とした背後住宅地も充実した商業地
であり、土地需要は比較的安定している。取引される画地規模は区々であり、中心価格帯は見い出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本地域は県道沿いの商業地域であり、収益性は重要な指標であるが、建築時期の古い店舗や事務所が多く、適切な新築
の賃料水準や経費率の把握が困難であることから、収益価格は相対的に精度が劣る。取引事例は周辺類似地域から収集
し、現実の需給動向を反映しており、比準価格の信頼性は高い。本件では、市場の実態を反映した比準価格を採用し、
収益価格は参考に留め、いわき市内郷地区商業地の需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

いわき市の土地取引件数は令和４年１月～１
０月までの対前年比で前年を若下回って推移
している。人口は直近では減少傾向にある。

近年、地域周辺でいわき市医療センターの新
病院棟が開院している。それ以外に目立った
変動要因は見られない。

規模・形状は標準的で優劣・競争力の程度に
変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

いわき 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３ＫＯ５Ｙ -69	いわき市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東10m市道、北6m、東11m、三方路		１住居 (70,200)
b	２３ＫＯ２ -5	いわき市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、北西4m、角地		１住居 (70,200)
c	２３ＫＯ５ -33	いわき市		更地	（　）	ほぼ整形	南西12.5m市道、南東1.8m、角地		近商 (90,200)
d	２３ＫＯ１Ｙ -42	いわき市		建付地	（　）	不整形	南5.8m市道、西2m、角地		商業 (90,348)
e	２３ＫＯ５Ｙ -115	いわき市		更地	（　）	ほぼ台形	東25m県道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,667	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	39,683	100 [ 85.1]	46,631	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,600
b	(　 ) 58,253	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	55,479	100 [ 110.6]	50,162		50,200
c	(　 ) 46,968	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	47,203	100 [ 97.5]	48,413		48,400
d	(　 ) 31,244	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	37,718	100 [ 78.8]	47,865		47,900
e	(　 ) 44,413	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,635	100 [ 94.0]	47,484		47,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,300 円／㎡]

いわき 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,858,009	1,859,367	5,998,642	5,938,060	60,582	（　0.9453） 57,268	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	1,101,308 円　　　　（　 1,730 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

いわき 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	231.00	Ｓ2	462.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	637 ㎡	29.2 m x 24.2 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

画地条件、賃貸需要等を勘案して、１階店舗・２階事務所を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

階段等の共用スペースを考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	231.00	90.0	207.90	1,995	414,761	3.0	1,244,283
							0.0	0
2～ 2	事務所	231.00	90.0	207.90	1,496	311,018	3.0	933,054
							0.0	0
～

～

～

計		462.00	90.0	415.80		725,779		2,177,337
								0

⑨年額支払賃料	725,779 円　×　12ヶ月　＝　 8,709,348 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 415.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,709,348 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 870,935 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,838,413 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,177,337 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,596 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,858,009 円　　　　（　 12,336 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ０４（賃）Ｙ　　　　-16	2,251 ( 2,188)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [129.0]	100 [100.0]	1,876	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,995 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３ＫＯ２Ｙ（賃）　　　　-30	1,745 ( 1,651)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [ 75.0]	2,130
c	２３ＫＯ７Ｙ（賃）　　　　-11	1,701 ( 1,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,989

いわき 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	323,600 円	80,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	435,467 円	8,709,348　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 250,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 687,600 円	80,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	80,900 円	80,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,900 円	80,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,859,367 円　（　　　　　　 2,919 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,900,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 462.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0698 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,938,060 円（　　　　　 9,322 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,858,009 円
②総費用	1,859,367 円
③純収益　①－②	5,998,642 円
④建物等に帰属する純収益	5,938,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	60,582 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	57,268 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,101,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,730 円／㎡）