鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

いわき 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３ＫＯ１ -44	いわき市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		商業 (90,240)
b	２３ＫＯ５Ｙ -124	いわき市		建付地	（　）	長方形	北14.5m市道、中間画地		商業 (100,600)
c	２３ＫＯ５ -36	いわき市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業 (100,360)
d	２３ＫＯ４Ｙ -89	いわき市		更地	（　）	長方形	北7m市道、南8m、二方路		商業 (90,400)
e	２３ＫＯ４Ｙ -110	いわき市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		商業 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 146,957	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	148,720	100 [ 80.3]	185,205	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	185,000
b	(　 ) 140,235	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	147,808	100 [ 85.5]	172,875		173,000
c	(　 ) 111,732	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	113,855	100 [ 68.1]	167,188		167,000
d	(　 ) 127,046	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	125,231	100 [ 68.4]	183,086		183,000
e	(　 ) 105,581	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	108,221	100 [ 58.7]	184,363		184,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 173,000 円／㎡]

いわき 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,185,439	2,184,198	8,001,241	6,578,850	1,422,391	（　0.9466） 1,346,435	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	25,892,981 円　　　　（　 122,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

いわき 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	160.00	Ｓ3	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	212 ㎡	10.3 m x 20.7 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

既成商業地域であることを勘案して１・２階店舗、３階事務所を想定

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	80.0	128.00	2,947	377,216	4.0	1,508,864
							0.0	0
2～ 2	店舗	160.00	80.0	128.00	2,210	282,880	3.0	848,640
							0.0	0
3～ 3	事務所	160.00	85.0	136.00	2,063	280,568	2.0	561,136
							0.0	0
～

～

計		480.00	81.7	392.00		940,664		2,918,640
								0

⑨年額支払賃料	940,664 円　×　12ヶ月　＝　 11,287,968 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 392.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,287,968 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,128,797 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,159,171 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,918,640 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,268 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,185,439 円　　　　（　 48,045 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３ＫＯ７Ｙ（賃）　　　　-2	3,402 ( 3,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	4,188	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,000 円/㎡　月額支払賃料（　 2,947 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３ＫＯ５（賃）　　　　-3	3,616 ( 3,517)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 80.0]	100 [130.0]	3,584
c	２３ＫＯ７Ｙ（賃）　　　　-5	1,784 ( 1,783)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	1,739

いわき 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	366,000 円	91,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	564,398 円	11,287,968　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 293,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 777,700 円	91,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,500 円	91,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,500 円	91,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,184,198 円　（　　　　　　 10,303 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,500,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,578,850 円（　　　　　 31,032 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,185,439 円
②総費用	2,184,198 円
③純収益　①－②	8,001,241 円
④建物等に帰属する純収益	6,578,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,422,391 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,346,435 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,351 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,892,981 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 122,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
いわき 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

いわき 5-1

福島県

福島第３

氏名

不動産鑑定士　安田　哲郎

TEL.

鑑定評価額

37,100,000 円

１㎡当たりの価格

175,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	いわき市平字三町目２８番				②地積　(㎡)	212 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:2	店舗Ｓ3	中小規模の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	東30m国道	水道、ガス、下水	いわき 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 35 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

いわき駅前の大通り沿いに位
置する商業地域

街

路

３０ｍ国道

交通

施設

いわき駅南方

220m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

いわき駅周辺では並木通り再開発事業の外、官民の大型事業が計画又は進行中である。よっていわき市の中心商
業地として機能を維持し、再開発事業の波及効果等により暫くは地価水準は上昇基調で推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 175,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 101,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はいわき駅を最寄駅とする商業地域。需要者は主に市内外の個人・法人投資家、不動産業者等。新型コロナ
の新規感染者数は高止りであるが、長期に渉るコロナ禍での意識の変化も有って駅前商業地の集客は回復の兆しも見せ
ている。取引市場では、取引件数は少ないが、成約価格は高水準で推移しており、駅前商業地への潜在的な需要は底堅
いものと思料する。規模や環境、需要者の属性によって取引額は様々で、需要の中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件比準価格はいわき駅前商業地において発生した実際の取引事例を収集し、取引時点の新しい更地の事例を重視して
試算されており、客観的で精度が高い。一方、収益価格は対象標準地に想定した収益物件から得られる純収益を資本還
元して求めた理論的価格であるが、賃料水準や建築費の想定等により価格が変動する性格を有し、予測には不確実性が
伴う。よって試算の過程を再吟味のうえ、比準価格を標準に、収益価格を参考にとどめて、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    166,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの新規感染者数は高止まり傾向で
あるが、経済活動は徐々に回復基調。また、
いわき駅前では再開発事業が進捗している。

周辺では市街地再開発事業が進捗している外
、いわき駅南口のホテル及び商業施設が開業
間近。更にいわき駅北側でも開発計画がある
。

隣接地を併合し、若干拡大している外には変
動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

いわき 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３ＫＯ５ -36	いわき市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業 (100,360)
b	２３ＫＯ１ -44	いわき市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		商業 (90,240)
c	２３ＫＯ５Ｙ -124	いわき市		建付地	（　）	長方形	北14.5m市道、中間画地		商業 (100,600)
d	２３ＫＯ１ -4	いわき市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、東6m、南8m、三方路		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 111,732	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	113,855	100 [ 65.4]	174,090	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	174,000
b	(　 ) 146,957	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	148,720	100 [ 80.3]	185,205		185,000
c	(　 ) 140,235	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	147,808	100 [ 86.5]	170,876		171,000
d	(　 ) 86,664	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	102,095	100 [ 57.5]	177,557		178,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -29.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 175,000 円／㎡]

いわき 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,470,201	2,924,456	9,545,745	8,367,600	1,178,145	（　0.9453） 1,113,700	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	21,417,308 円　　　　（　 101,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

いわき 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	171.20	Ｓ3	513.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	212 ㎡	10.3 m x 20.7 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

繁華性等を考慮の上、各階フロア貸　、１～２階は店舗、３階は事務所を想定

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

階段、エレベーターホール等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	171.20	87.0	148.94	3,192	475,416	3.0	1,426,248
							0.0	0
2～ 2	店舗	171.20	87.0	148.94	2,394	356,562	3.0	1,069,686
							0.0	0
3～ 3	事務所	171.20	87.0	148.94	2,234	332,732	3.0	998,196
							0.0	0
～

～

計		513.60	87.0	446.82		1,164,710		3,494,130
								0

⑨年額支払賃料	1,164,710 円　×　12ヶ月　＝　 13,976,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 446.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,976,520 円　　×　　 11.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,537,417 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,439,103 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,494,130 円　×　　 89.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,098 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,470,201 円　　　　（　 58,822 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３ＫＯ７Ｙ（賃）　　　　-3	3,916 ( 3,916)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.1]	100 [128.0]	3,612	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,200 円/㎡　月額支払賃料（　 3,192 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３ＫＯ７Ｙ（賃）　　　　-1	3,385 ( 3,383)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.1]	100 [128.0]	3,156
c	２３ＫＯ７Ｙ（賃）　　　　-7	1,772 ( 1,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 65.1]	100 [100.0]	2,865

いわき 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	456,000 円	114,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	978,356 円	13,976,520　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 293,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 969,000 円	114,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,924,456 円　（　　　　　　 13,795 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	114,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 513.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0698 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,367,600 円（　　　　　 39,470 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,470,201 円
②総費用	2,924,456 円
③純収益　①－②	9,545,745 円
④建物等に帰属する純収益	8,367,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,178,145 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,113,700 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,253 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,417,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,000 円／㎡）