鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

いわき 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３ＫＯ３ -57	いわき市		田		不整形	南東2m未舗装道路、中間画地		１中専 (60,160)
b	２３ＫＯ６Ｙ -138	いわき市		畑		不整形	南東7m県道、北東8m、二方路		１住居 (60,200)
c	２３ＫＯ３Ｙ -56	いわき市		田		不整形	南4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
d	２３ＫＯ５Ｙ -149	いわき市		田		長方形	南25m県道、北3m、二方路		２住居 (60,200)
e	２３ＫＯ６Ｙ -147	いわき市		田		ほぼ台形	北東4m市道、西2m、角地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 11,850	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	13,167	100 [ 105.9]	12,433	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	12,400
b	(　　 ) 10,929	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 101.0]	10,821	100 [ 83.3]	12,990		13,000
c	(　　 ) 18,415	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	18,231	100 [ 115.5]	15,784		15,800
d	(　　 ) 10,458	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 85.0]	12,230	100 [ 104.0]	11,760		11,800
e	(　　 ) 10,594	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	10,467	100 [ 78.3]	13,368		13,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +10.0	宅地造成　　 -10.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +9.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.05	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0	宅地造成　　 -20.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 12,900 円／㎡]

いわき 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 10.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
39,500	（　 76.7 ％） 30,297	12,000		1,200	2,000	15,097
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 18.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: ％　m: 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8475　　　　 12,795		1　　(1+r)^m　： 1.0000　 12,795		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		12,800

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	２３ＫＯ１ -42	48,190	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [109.2]	100 [112.4]	39,262	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	39,300
	b	２３ＫＯ２ -1	44,960	100 [100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [104.0]	100 [108.2]	39,715		39,700
	c	２３ＫＯ７ -16	35,822	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [106.1]	100 [ 85.0]	39,721		39,700

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +2.0	交通・接近 +2.0	環境　　　 +8.0
			画地　　　 +9.2	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.08	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +2.0	交通・接近 +1.0	環境　　　 +5.0
			画地　　　 +4.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +2.0	交通・接近 -2.0	環境　　　 -15.0
			画地　　　 +6.1	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

39,500 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	いわき -11	45,000	[ 99.1] 100	100 [102.0]	100 [111.1]	39,352	[100.0] 100	39,400

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 0.0

交通・接近　　 +1.0

環境　　 +10.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

39,500 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,924 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     55 ｍ、西     40 ｍ、南     45 ｍ、北     40 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 50 ％、畑　 50 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     15　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    201 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  20.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  20.0 ％

＊擁壁工事の概要
　高さ約１ｍ・延長約１３０ｍのＬ
　型コンクリート擁壁
　
　
＊道路工事の概要
　セットバック、取付道路が開発面
　積の約２０％。取付道路は幅員６
　ｍのＬ字型、総延長は約１００ｍ
　
＊排水工事の概要
　雨水排水側溝を取付道路脇に設置
　。汚水処理は合併処理浄化槽。
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　約１２０㎡公園を設置
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊その他
　なし
　
　
　
　

別記様式第二

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
いわき 3-1　宅地見込地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

いわき 3-1

福島県

福島第３

氏名

不動産鑑定士　横山　進也

TEL.

鑑定評価額

13,200,000 円

１㎡当たりの価格

12,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	比準

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

いわき市四倉町上仁井田字鰻沼２番

②地積(㎡)

1,024

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

１中専
(60,200)

（その他）

1:3

田

既成住宅地域に隣接する熟成度の高い地域

北東3.5m市道

水道

四ツ倉

1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 180 ｍ、南 90 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

周辺地域の宅地化が進行して
おり、熟成度の高い宅地見込
地地域

道

路

３．５ｍ市道

交通

施設

四ツ倉駅南西方

1.7km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の
　将来予測

いわき市内の開発素地需要は堅調で推移しており取引が活発な地域もあるが、本地域は市街地中心部周辺等の人
気エリアからはやや距離があること等を勘案し、宅地化の蓋然性は当面は低調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地
　の個別的要
　因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　 12,900 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　 12,800 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はいわき市内の住宅地域一円であり、特にいわき市北西側の宅地見込地と代替性が強い。需要者の中心は開
発分譲を行うパワービルダー及び地元不動産業者等である。平地区等の利便性が高い地域と比較すると選好性はやや劣
るが、双葉郡への接続性は良好で宅地需要は一定水準を維持しているため、開発事業者の需要は底堅い。中心価格帯は
規模や造成の難易等により様々であり、転換後の新築戸建で２，５００～３，５００万円が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は宅地見込地の市場性を反映した価格で、開発素地と考えられる取引事例を中心に求められており現実の取引
市場に即した価格である。控除後価格は宅地開発業者の投資採算性の視点から求められた価格であるが、開発スケジュ
ール等の採用数値は一部流動的な面も認められる。本件では両試算価格の信頼性・規範性等を十分考慮し、比準価格を
中心に控除後価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

画地　　　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ
対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 13,000 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　 -0.8 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

いわき市の人口減少率は県平均より高く、新設住宅
着工戸数も全体的に減少傾向が見られる。人気エリ
アとそれ以外の地域での二極化が進行している。

いわき駅等の市街地中心部からやや距離があり、需
給は比較的低水準で推移している。近隣地域内に格
別の変動要因は無い。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　

環境　　　　　　　　　

宅地造成　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

３　試算価格算定内訳

いわき 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３ＫＯ２Ｙ -10	いわき市		その他		台形	西3.5m市道、南3m、角地		１住居 (70,160)
b	２３ＫＯ３Ｙ -219	いわき市		田		ほぼ長方形	東7.5m市道、南6m、角地		工業 (70,200)
c	２３ＫＯ３Ｙ -56	いわき市		田		不整形	南4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
d	２３ＫＯ３Ｙ -140	いわき市		田		長方形	北6m市道、中間画地		準工 (60,200)
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 13,463	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	14,959	100 [ 105.5]	14,179	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	14,200
b	(　　 ) 25,698	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 105.0]	24,303	100 [ 180.8]	13,442		13,400
c	(　　 ) 18,415	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	18,231	100 [ 152.6]	11,947		11,900
d	(　　 ) 12,109	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	12,109	100 [ 95.7]	12,653		12,700
e	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -3.0	宅地造成　　 +25.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +35.0	宅地造成　　 +30.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +44.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -8.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 12,900 円／㎡]

いわき 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 12.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
39,700	（　 77.7 ％） 30,847	12,000		1,440	3,100	14,307
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 12.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: ％　m: 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8929　　　　 12,775		1　　(1+r)^m　： 1.0000　 12,775		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		12,800

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	２３ＫＯ２ -1	44,960	100 [100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [104.0]	100 [112.1]	38,333	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 +2.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[102.0] 　　　　　　100	39,100
	b	２３ＫＯ３Ｙ -131	46,773	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [114.2]	40,552		41,400
	c	２３ＫＯ３Ｙ -63	45,300	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [115.4]	38,485		39,300

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.08	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 +1.0	環境　　　 +11.0
			画地　　　 +4.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 +2.0	環境　　　 +12.0
			画地　　　 +1.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 +3.0	環境　　　 +12.0
			画地　　　 +2.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

39,700 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	いわき -11	45,000	[ 99.1] 100	100 [102.0]	100 [113.1]	38,657	[102.0] 100	39,400

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 0.0

交通・接近　　 +1.0

環境　　 +12.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

39,700 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,924 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     55 ｍ、西     40 ｍ、南     45 ｍ、北     40 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 50 ％、畑　 50 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     15　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    200 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.6 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  22.3 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  22.3 ％

＊擁壁工事の概要
　高さ約１ｍＬ字型擁壁を設置
　
　
　
＊道路工事の概要
　既存道路との境界部分を約１～２
　ｍ後退、幅員６ｍアスファルト舗
　装道路を新設
　
＊排水工事の概要
　公共下水処理区域外より雨水排水
　工事のみ考慮
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　１１８㎡を公園緑地として設定
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 150.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 150.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　