別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いわき -78　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -78 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　盛英   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市若葉台１丁目１９番１６ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 いわき 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内に造成され た高台の住宅団地 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 いわき駅南方 5.2km 法令 規制 ｢調区｣  (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の地価水準の異なる住宅団地に比べ値頃感等から需要は安定しており、今後も上昇傾向は継続するものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、常磐バイパス周辺の住宅地域一円と判定する。特に標準地が存する若葉台、その他自由が丘団地をはじ めとする周辺の高台団地との代替関係が強い。需要者は、市内に居住する一次取得者で、市外からの転入の一部見られ る。周辺高台団地に比べ割安感があるが、区画整然とした街並みにあって幹線道路との接続も容易で需要は安定してい る。土地は２２０㎡程度で１０００万円程度、新築の戸建物件は３０００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅からなる住宅地域であり、開発許可における予定建築物が戸建住宅である為、アパート等の収益物件の想定が 困難で収益還元法は非適用とした。比準価格の試算に当たっては、同一団地内の複数の事例を中心に、適正に補修正し ており信頼性が高い価格といえる。以上により、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討も 踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -27                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [106.0] 100 [140.2] [100.0] 100 45,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ５年間の市人口は５．８％減少で、県の平均 的な減少率を上回っている。土地取引件数は 前年より減少、新設住宅着工戸数のうち持家 も減少している。 特に価格に影響を及ぼす要因変動は認められ ない。引続き需要は安定している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％