別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いわき -77　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -77 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　小野　博   TEL.

鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 60,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市中央台高久１丁目１７番１２ ②地積 　(㎡) 279   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 建築協定 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の閑静な 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 いわき 8.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 いわきニュータウンの中でも 開発時期の新しい住宅団地。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 いわき駅南東方 8.7km 法令 規制 １低専 (50,80) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 今後も品等の高い郊外の住宅団地として熟成度を高めていくと予測する。市内でも人気の高いいわきニュータウ ンの一角で、堅調な需要があることから、地価は当面、強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、いわきニュータウン内の住宅団地及び利便性に優れた周辺の住宅地域。需要者の中心はいわき市内の一 次取得者層。いわきニュータウンの中でも開発時期が新しい住宅団地で、周辺で行われた新規分譲地の販売が好調なう え、幹線道路沿いで商業施設の集積が進むなど利便性が向上しており、堅調な需要がある。需要の中心となる価格帯は 、土地が２５０㎡程度で１，５００万円前後、戸建ての新築住宅では総額４，０００万円前後となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 建築協定によりアパート等の建築が制限されている住宅地域であり、賃貸物件は一時的な貸家が見られる程度で賃貸市 場が成立していないことから、収益還元法は適用できなかった。同一需給圏内では収益性より居住の快適性が重視され る。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、自用目的で規範性を有する取引事例を基礎として求められた比準価格を 標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -27                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [106.0] 100 [104.0] [100.0] 100 60,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いわき市内の住宅地の地価は、利便性や住環 境に優れた一部の地域で強含みの動きが見ら れるものの、全体的に高止まり傾向で推移し ている。 地域要因に特段の変化は見られないが、後発 の分譲住宅地域で町並みが新しく、競争力が 高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％