別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いわき -76　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -76 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　横山　進也   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 46,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市自由ヶ丘４７番２外 ②地積 　(㎡) 284   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ －トが見られる住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 いわき 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地の成熟した大規模分譲 住宅地域 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 いわき駅南方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に開発された大規模分譲住宅地域で、成熟化が進み地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持する と予測する。取引は断続的に見られるが、市場競争力等を勘案すると今後の需給は緩やかに先細ると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき駅を中心とした住宅地域で、特にいわき駅南側周辺部の丘陵地の分譲住宅地域と代替競争関係が強 い。市内の一次取得者が需要者の中心である。開発時期が古く成熟した住宅団地であり、周辺には同様の大規模分譲地 が多く存しているが、本地域の市場競争力は概ね標準的である。価格帯は土地が２５０～３００㎡程度で１，２００～ １，４００万円前後、新築戸建で３，０００～４，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパートも見られるが、節税目的等での資産活用も多く、賃料は土地価格に対して低位の水準で推移しており、 建築費の高騰もあって収益価格はマイナスに試算された。自己使用が需要の中心であり、近隣・類似地域の複数の取引 事例から適正に求められた比準価格の説得力は高い。以上より、マイナスに試算された収益価格は参考に留め、代表標 準地との均衡に留意し、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -27                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [106.0] 100 [139.2] [102.0] 100 46,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いわき市の人口減少率は県平均より高く、新 設住宅着工戸数も全体的に減少傾向が見られ る。人気エリアとそれ以外の地域での二極化 が進行している。 丘陵地に開発された大規模分譲住宅地域で、 成熟化が進行しており地域要因に特段の変動 は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％