別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いわき -73　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -73 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　盛英   TEL.

鑑定評価額 4,320,000 円  １㎡当たりの価格 15,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市平上平窪字原田２０番８ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が存する国道沿いの 住宅地域 東8.5m国道 水道 いわき 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   400 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道３９９号沿いに交通量が 多い 街 路 ８ｍ国道 交通 施設 いわき駅北方 5.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道周辺に農家住宅が散在しその他事業所も見られる地域である。当該集落内人口、世帯数の減少により土地需 要も減少しており、今後も地価下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、いわき市内の農家集落地域一円と判定する。需要者は、従来より地縁性をもつ当集落周辺の居住者で、 建替え及び分家建設を目的とする場合である。他地域からの転入は殆ど見込めない市街化調整区域内に存する農家集落 地域であり、土地需要は集落内人口減少に伴って低減している。取引される規模、価格帯はまちまちであり、市場の中 心価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、やや広域的な範囲であるが、地価水準の類似性が高い事例を選択採用し適正に補修正を行っており信頼性 が高い価格といえる。なお、対象標準地は市街化調整区域内の農家集落地域に存し収益物件の想定が困難で収益還元法 は非適用とした。したがって、市場性を反映した比準価格が説得力を有するものと判定し、代表標準地との均衡性も検 討の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -72                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,700 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [100.0] 100 15,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ５年間の市人口は５．８％減少で、県の平均 的な減少率を上回っている。土地取引件数は 前年より減少、新設住宅着工戸数のうち持家 も減少している。 特に価格形成に影響を及ぼす地域要因の変動 は認められない。建物等の集積の程度の低い 地域で、農地、未利用地が多い。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％