別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 いわき -72　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -72 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　英博   TEL.

鑑定評価額 8,280,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市四倉町狐塚字川田１番３外 ②地積 　(㎡) 499   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 北西8m市道 水道 四ツ倉 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       499 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路沿いの農家集落 街 路 ８ｍ　市道 交通 施設 四ツ倉駅南西方 2.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特に変動要因のない調整区域内の住宅地で、当面現在のまま推移すると考えられる。価格は地域人口の減少を反 映して弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、いわき市全域の市街化調整区域に属する農家住宅地域。需用者の中心は、同一需給圏の地縁者が中心で あり、域外からの転入は一部市街地化した地域を除き例外的である。近隣地域は幹線道路沿道の比較的大きな農家集落 だが、同一需給圏全体の動きと同様に、需要供給ともに低水準で極めて流動性の低い地域である。農家住宅が多数を占 める地域なので中心となる価格帯も見いだすことはできない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益物件の建築はできない地域で、賃貸は自用の不動産が利用されなくなって賃貸に供される場合など特殊な事例が見 られるのみである。農家住宅中心で土地取引は原則として自己使用目的であるから、収益性を勘案する余地はない。成 立する価格も周辺地域における取引価格を参考にしながら決定されるのが一般的であるから、比準価格を中心に鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・土地取引件数は減少傾向、新築住宅着 工戸数はほぼ横ばいであるが、地価は概ね安 定した経過を辿っている。 特別な地域要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％