別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いわき -68　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -68 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　哲郎   TEL.

鑑定評価額 24,900,000 円  １㎡当たりの価格 46,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市内郷御台境町五反田１０番４ ②地積 　(㎡) 530   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 台形 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ1 一般住宅、営業所、 アパート等が混在す る地域 北西11m市道 水道、下水 内郷 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層事業所住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       530 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路沿いに用途が混在す る地域。 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 内郷 2.0km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 事業用と住宅系の用途が混在する地域である。特段の変化の要因は無く今後も現状を維持すると思料する。利便 性が高いものの住環境、繁華性の優位性は乏しく、地価も横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層事業所住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 住宅利用、事業用途等の利用用途と同様に個人、法人等の幅広い需要者層が想定される、同一需給圏は主として内郷地 区及びその周辺地区と思料する。住・商混在地域であることから、各々の利用用途による効用の高さが価格に影響する が、近隣地域は住宅地としても事業用地としても特段の優位性を有していない。また、規模や環境、需要者の属性によ って取引額は様々で、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法では、同一需給圏である内郷地区及びその周辺地区から用途が混在する地域内の取引事例を複数採用し 、規範性について比較検討を経て説得力の高い比準価格をえている。尚、本件では土地残余法も適用したものの、建物 建築費の上昇等により、土地に帰属する純収益が得られず、収益価格を求める事が出来なかった。従って、代表標準地 との均衡に留意のうえ、比準価格を再吟味し、これを以て鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -29                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [123.5] [100.0] 100 47,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向がやや強まっているが 、世帯数はほぼ横這い。新設住宅着工戸数は 増減を繰り返しつつ、中期的にはほぼ横ばい で推移している。 事業系と住宅系の用途が混在する地域である が、直近では周辺で住宅の新築がみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％