別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いわき -67　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -67 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　哲郎   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市泉滝尻１丁目２７番２１ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 も見られる新興住宅 地域 北6m市道 水道、下水 泉 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 近年の区画整理事業により整 備され、築浅の住宅が多く見 られる地域。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 泉駅東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理事業の換地処分が行われたばかりで、周辺には空地も見受けられるが、建築中の住宅が複数認められ、 徐々に成熟していくと予測。価格水準は当面安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市南域の住宅地域。特に泉駅周辺の住宅地域との代替性が高い。主たる需要者は市内在住の個人で ある。震災後は双葉郡からの移転需要の波及効果等により住宅地価格が上昇し、現在は地元の需要が中心の市場構造に 戻っているが、泉駅周辺の住宅地は居住環境に恵まれ、人気が高い事から成約価格は高位を維持している。土地価格は ７０坪で一千万円台中盤、新築一戸建は建物の品等、メーカーにより二千万円台～四千万円台と様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件対象標準地は土地面積が小さく、合理的な賃貸用不動産の想定が困難な為、収益還元法は適用を断念した。また近 隣地域では自己の居住を目的とした取引が中心的で、居住の快適性や利便性を重視して価格形成がされており、そのよ うな市場動向を反映した類似の取引事例から求められた比準価格は価格の指標として説得力が高く妥当と思料する。よ って、本件では比準価格の試算の過程を再吟味の上、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +8.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [108.0] 100 [ 86.1] [100.0] 100 60,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向がやや強まっているが 、世帯数はほぼ横這い。新設住宅着工戸数は 増減を繰り返しつつ、中期的にはほぼ横ばい で推移している。 区画整理が施された地域で、居住環境、利便 性のバランスが取れた地域である。令和４年 ２月には換地処分が行われている。 標準的な面積を有する中間画地であり、特段 の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％