別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いわき -66　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -66 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　舩山　克彦   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 35,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市小名浜字栄町３７番１ ②地積 　(㎡) 348   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1.2:1 事務所兼住宅 Ｗ2 一般住宅、事業所、 空地等が混在する地 域 南東12m市道 水道、ガス、下水 泉 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層事務所住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小名浜港に近く港湾・水産業 関連の施設も多い住工混在地 域 街 路 基準方位　北　　１ ２ｍ市道 交通 施設 泉駅南東方 5.4km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 小名浜港近くの住工混在地域で居住環境がやや劣るが、価格水準が低位で割安感があり、付近に大型商業施設が 進出してプラスの要因も見られることから、総合すると地価水準は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層事務所住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小名浜地区を中心とするいわき市の住工商混在地域の範囲。需要の中心は圏内に地縁性を有する居住者及 び事業者等である。標準地周辺はかつては東日本大震災の津波被害を受けて、現在も未利用地が残る住工混在地域であ る。近年、近隣で大型商業施設が進出して利便性が向上しているが、港湾・水産関連の施設も多く住環境が劣り小名浜 地区の中では土地需要はやや低調に推移している。取引価格・規模は区々であり、需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争関係にある類似性のより高い取引事例を選択適用し、適正に要因比較した結果求められ、不動産市 場を反映して現実的で説得力を有する。一方で、周辺にはアパートも散見され収益還元法を適用したが、昨今の建物建 築費上昇により、土地に帰属する純収益がマイナスとなり、収益価格は試算できなかった。よって、市場の実態を反映 した比準価格を標準とし、小名浜地区周辺住宅地の需給動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は先行き不透明感がみられるものの 、緩やかに持ち直している。いわき市の土地 取引件数や人口は直近ではやや減少傾向にあ る。 近年、地域西方に県内最大級の大型商業施設 がオープンして賑わいを見せており利便性が 向上したが、地域内の土地利用に目立った変 化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％