別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 いわき -65　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -65 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　浩二   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 35,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  0.9 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市岩間町天神前２番６外 ②地積 　(㎡) 445   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 1:1.2 作業場兼住宅 Ｓ2 小工場、事業所、一 般住宅等が混在する 地域 南9m市道、東側道 水道、下水 植田 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    30 ｍ、南   130 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 作業場兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理済みの住宅、中小工 場等が混在する住宅地域 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 植田駅東方 1.9km 法令 規制 準工 (70,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済みの混在住宅地域であり、特段の地域要因の変動は見られないため、当分の間は現状を維持するもの と予測する。地価も横ばいで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 作業場兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、いわき市内の混在住宅地域の範囲であり、主に植田地区の住宅地と代替性が高い。主たる需要者層は市 内居住者、個人事業者、法人等である。当該地域は周辺の純然たる住宅地に比べ住環境がやや見劣りする印象があるが 用途の多様性を有し併用住宅としての利用もみられ広域的な需要が見込める。併用住宅については規模など需要者の業 種によって異なるため中心価格帯を見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート、一般住宅、小工場事務所併用住宅がみられる混在住宅地域である。収益還元法の適用を試みたが建築費高騰 の状況を考慮すると投資採算があわず収益価格を求めることはできなかった。比準価格は、同一需給圏内の複数の類似 性を有する事例を収集のうえ適用し、適切に試算することができたため説得力が高い。よって、市場性を反映した比準 価格を標準に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -66                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [103.3] [102.0] 100 35,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が和らぎ、市内の新設住宅 着工戸数も２四半期ぶりに増加し回復過程に あるものの物価高騰による懸念を拭い去れな い状況にある。 一般住宅、小工場等が混在する住宅地域であ り、近隣地域の居住の快適性・利便性等に影 響を与えるような要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％